Инвестиции в земельные участки. ТОП-5 способов в РФ и зарубежом

Земля, как и недвижимость, считается одним из высоконадежных вариантов для вложения капитала. По доходности инвестиции в земельные участки как минимум не уступают фондовому рынку, на отдельных участках могут обгонять его. Периоды стагнации также случаются, но высокой корреляции с фондовым рынком все же нет, поэтому в портфель можно включать активы обоих типов. На длинной дистанции земля дорожает, так что это беспроигрышный вариант для долгосрочных вложений.

Инвестирование в земельные участки как способ получения дохода

Есть несколько сценариев заработка на земельных участках:

• Покупка с целью перепродажи после роста стоимости участка.
• Сдача участка в долгосрочную аренду.
• Запуск собственного бизнеса на этом участке. В теории возможна организация, например, фермерского хозяйства.
• Продажа жилья на стадии фундамента. После покупки участка закладывается фундамент и в таком состоянии продается. Будущий владелец сможет сам выбрать планировку дома, а за выполненные подготовительные работы можно сделать наценку к стоимости участка.
• Строительство недвижимости для отдыха и ее сдача в краткосрочную аренду. Неплохой вариант для земли, расположенной в пригороде.
• Есть смысл покупать участки в развивающихся регионах. В будущем эта земля может понадобиться государству, оно готово выкупать ее по неплохой цене, не торгуясь в отличие от обычных покупателей.

Но это усредненные показатели, они дают лишь общие данные, в зависимости от региона стоимость земли и динамика роста ее стоимости может сильно различаться. По данным IRN.RU в 2020 г. кадастровая стоимость гектара земли с/х назначения в Московской обл. составляла порядка 277 тыс. рублей. В Волгоградской области ценник колебался у отметки в 13 тыс. рублей. Различается не только стоимость земли, но и темпы ее подорожания.

Виды земельных участков

В зависимости от назначения выделяют 7 категорий земель:

• Лесного фонда – лесоводство, лесопильная промышленность.
• С/х назначения – используются для ведения сельского хозяйства, выращивания растений и содержания животных.
• Запаса. Находятся в собственности государства/муниципалитетов, но не предоставленные юрлицам/физлицам.
• Особоохраняемые территории и объекты. Используются для охраны природных ресурсов, сохранения биоразнообразия, создания заповедников, национальных парков и других природных объектов
• Водного фонда. Их назначение – строительство водохранилищ, каналов, объектов мелиорации и прочие объекты, связанные с водоснабжением.
• Населенных пунктов. На них создается все, что необходимо для создания и развития инфраструктуры города, также на землях этого типа находится непосредственно жилая застройка.
• Промышленного и спецназначения. Используются для строительства и эксплуатации промышленных, энергетических, транспортных объектов и объектов связи.

Чаще всего инвестиции в землю сводятся к покупке участка с/х назначения либо земли для из категории «земли населенных пунктов». Лесной, водный фонды, участки промышленного/спецназначения более специфический тип вложений. Земли запаса и вовсе недоступны обычным инвесторам.

Инвестиции в земельные участки в России

По сравнению с западными странами российский рынок земли довольно молод, основы стали закладываться в первые годы после развала СССР. Стабилизация этого рынка приходится на конец 90-х – начало нулевых, назвать его окончательно сформировавшимся можно было уже в начале десятых годов 21 века.

Особенности рынка земельных участков в России

К особенностям можно отнести:

• Зависимость стоимости земли от климатических условий и качества почвы. Последний показатель важен в первую очередь для с/х земель. Стоимость участка равной площади может отличаться в разы только из-за климатических особенностей.
  
• Рельеф местности. Может сильно снизить привлекательность участка.
• Налог на землю. Пока что налог заморожен и рост кадастровой стоимости участков не сказался земельных сборах, но в будущем это может измениться. При расчете налога не учитывается эффективность ведения хозяйства, поэтому дорогая земля может превратиться в проблему.

• Иностранцы не могут владеть участками, находящимися на приграничных территориях. Это касается и юрлиц, и физических лиц, также они не могут становиться собственниками с/х земель. Возможна лишь долговременная аренда на срок до 49 лет.
• В 2022 появился законопроект, запрещающий иностранцам работать на земельном рынке России. Этот шаг назвали ответом на введение санкций западными странами. Законопроект касается только желающих купить участки, земля, уже находящаяся в собственности иностранных юридических/физических лиц не будет изъята.

• Россияне не могут покупать земли из лесного, водного фонда и категории запаса. Возможна только аренда таких участков.
• Законно невозможно приобрести землю заповедников, заказников и прочих природоохранных территорий.
• При покупке участков в пределах городских округов учитываются общие правила застройки, зонирования территории. Сделки такого типа должны одобряться местными органами самоуправления.

Все перечисленное – стандартные особенности рынка земли. Схожую политику в этом вопросе ведут и другие страны.

Перспективные регионы

Инвестирование в землю для получения дохода должно учитывать особенности каждого региона. Нельзя сопоставлять, например, участок в районе Воркуты и плодородную землю Краснодара. С учетом этого можно выделить несколько наиболее привлекательных регионов:

• Московская область. Характеризуется развитой инфраструктурой, стабильным ростом объемов строительства жилой и коммерческой недвижимости. Имеется большой потенциал в развитии агропромышленности и использовании земельных участков в сельском хозяйстве.
• Краснодарский край. Отличный климат делает регион идеальным для развития сельского хозяйства. По данным Минсельхоза России, в 2020 году площадь земельных угодий, используемых в с/х в Краснодарском крае, составила 2,8 млн га – один из крупнейших показателей по России. Также в регионе развито строительство жилья и коммерческой недвижимости.
• Ростовская область. Этот регион также расположен на юге России, развито с/х, активно идет строительство жилой и коммерческой недвижимости. По данным Росстата, в 2020 году площадь земельных угодий, используемых в сельском хозяйстве в Ростовской области, составила 2,5 млн га.
• Ставропольский край. Южный регион, входит в число лидеров по производству зерновых, овощей и фруктов. По данным Минсельхоза России, в 2020 году площадь земельных угодий, используемых в сельском хозяйстве в Ставропольском крае, составила 2,3 млн га. Развита промышленность, строительство.
• Татарстан. Регион расположен в центре России, местные фермеры специализируются на выращивании зерновых, масличных культур и фруктов. По данным Минсельхоза России, в 2020 году площадь земельных угодий, используемых в сельском хозяйстве в Татарстане, составила 2,2 млн га. Кроме того, в регионе развита промышленность, строительство и туризм.

В целом, самые перспективные регионы расположились в Центральном и Южном федеральных округах. Это объясняется неплохим климатом, относительно высокой плотностью населения, развитой инфраструктурой, промышленностью.

Земельные участки для сельского хозяйства и загородной застройки

В случае с участками с/х назначения:

• На первый план выходит качество почвы, климат. Причем нужно учитывать тип культуры.
• Важно наличие инфраструктуры, необходимой для транспортировки и переработки продукции. Важен и конечный потребитель, чем выше плотность населения, тем выше вероятность продажи продукции по месту. Это снизит вспомогательные расходы.
• Нужно учитывать водные ресурсы. Невозможность обеспечить адекватный полив снизить качество и объем урожая. Это напрямую ударит по доходам фермера.
• Возникает дополнительный риск, связанный с возможной нестабильностью доходов. Это нужно учесть в договоре аренды, если земля будет сдаваться фермерам. Если земля покупается в кредит, то инвестор должен иметь запас прочности, чтобы при негативном сценарии не было перебоев с платежами.
• Земли этого типа используются не только для непосредственно выращивания зерновых, овощей, фруктов. Сюда относятся и участки, на которых расположены, например, элеваторы и прочая недвижимость, связанная с сельским хозяйством.

Загородные дома используются либо для постоянного проживания, либо для отдыха. В обоих случаях на первый план выходят:

• Близость к населенным пунктам, удобство подъезда.
• Окружающая природа. Важен красивый вид, в идеале – лес, благоустроенный водоем, адекватные соседи.
• Инфраструктура. Отопление, водоснабжение, наличие интернет-провайдеров, качество связи, энергоснабжение.
• Сезонность. Маловероятно, что загородный дом для краткосрочной аренды будет генерировать стабильный денежный поток. Скорее всего будут колебания в обе стороны, это нужно учесть при планировании сроков погашения займа, если для покупки участка использовался кредит.
• Климат, но этот фактор не настолько важен, как в случае с сельским хозяйством.
• Плотность населения

Для загородной застройки идеально подходят участки на небольшом отдалении от крупных городов. Подходят все густонаселенные участки страны, нет настолько жестких ограничений, как в случае с сельским хозяйством.

Господдержка и налогообложение

Государство поддерживает отдельные категории инвесторов, вкладывающих деньги в землю:

• С 2022 г. действие программы «Гектар в Арктике» было расширено на всех граждан России, раньше воспользоваться этим могли только жители соответствующих регионов. Под действие этой программы подпадают в том числе и привлекательные с точки зрения туризма территории в Карелии, ЯНАО, Мурманской области. Есть серьезные ограничения, например, землю можно получить в собственность только после 5 лет при условии ее освоения. Но участки раздают буквально бесплатно, можно попробовать организовать туристический бизнес.
• Возможна ипотека с господдержкой. Один из вариантов ее реализации – покупка участка земли под застройку. Своего рода инвестиция, ставка по кредиту может составить порядка 5%.
• Есть субсидии, если земля оформляется в личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Размер участка – 0,5 га, но может быть увеличен до 2,5 га. Если этот участок остается в собственности 5+ лет, то можно получить его бесплатно в собственность.
• Есть налоговый вычет при покупке участка под ИЖС. Максимальный размер вычета рассчитывается как 13% от 2 млн, то есть вычет не превысит 260 тыс. рублей. Стоимость земли может превышать 2 млн рублей. Это ограничение касается только суммы, по которой рассчитывается налоговый вычет.
• В зависимости от конкретного субъекта местные власти могут устанавливать категории граждан, для которых доступна помощь в приобретении земли либо бесплатные участки. Обычно помогают ветеранам труда, ВОВ, семьям с несколькими детьми, сиротам, инвалидам.

Учтите – после покупки земли придется платить налог. Его размер рассчитывается как

Земельный налог = Кадастровая стоимость х Ставка х Повышающий коэффициент.

Это правило не действует, если стоимость участка возросла из-за смены категории земли, улучшения ее характеристик, площади.

На сайте nalog.gov.ru доступна детальная информация по льготам и налогам на землю в зависимости от субъекта РФ.

Инвестиции в земельные участки за рубежом

Из особенностей выделим:

• Требования конкретной страны к инвесторам.
• Деление земель на категории и ограничения по ним.
• Налоговая нагрузка. Единого стандарта нет, налог может сильно отличаться в зависимости от страны.
• Управление участком. Если не планируется постоянное проживание в стране, то возможно понадобится управляющий, способный быстро решать возникающие вопросы.
• Возникает валютный риск. Если участок будет перепродаваться в будущем или сдаваться в аренду, то из-за падения курса валюты относительно рубля доходность может снизиться.

Список привлекательных для инвестирования стран выглядит так:

• Германия – высокая эффективность использования земли, развитая инфраструктура, развитое сельское хозяйство. Крупнейшая экономика Европы.
  
• Франция – экономика уступает немецкой, но по уровню развития сельского хозяйства страна не хуже Германии. Стоимость земли стабильно высокая.
• Испания – комбинация относительно дешевой земли и хорошего климата. Отличный вариант для выращивания овощей и фруктов. Есть выход на европейский рынок.
• Италия – один из мировых лидеров в области выпуска оливкового масла, вина. Местный климат и почва позволяют работать в разных секторах сельского хозяйства.
• Польша – сельское хозяйство на подъеме, развито производство молока, мяса. Это делает стабильным спрос на землю.
• США – первая экономика мира, разнообразный климат и разные типы почв позволяют выращивать практически любые с/х культуры.
• Африканские страны – могут выглядеть привлекательными за счет низкой стоимости земли и невысокой зарплаты рабочих. Но политическая нестабильность относится к сложнопрогнозируемым рискам, из-за них инвестиции в покупку земли здесь могут буквально обнулиться за пару дней.
• Австралия и Новая Зеландия – экономики обеих стран связаны, в обоих случаях хорошо развито сельское хозяйство. Земля дорогая, но ее стоимость не падает.

Основной недостаток работы с зарубежной землей – юридические особенности покупки в каждой стране. В Польше, например, для покупки нужно доказать намерение обрабатывать землю. Также нужно проживать не менее 5 лет в гмине (общине), в которой планируется покупка.

После массового ввода санкций со стороны европейских стран прямая покупка их земель сопряжена с повышенным риском. Это одна из причин, по которым земли покупаются в ближнем зарубежье, тот же Казахстан – неплохой выбор.

Способы инвестиций в земельные участки

Инвестиции в покупку земли можно организовать несколькими способами:

1. Покупка участка. Это может быть земля под сельское хозяйство, застройку, для последующей сдачи в долгосрочную аренду. Возможна покупка коммерческой земли.
2. Участие в земельных аукционах. Иногда банкроты выставляют на торги в том числе и земельные участки с неплохой скидкой.
3. Фонды. На российском рынке есть земельные фонды, например, Новые земли (Риком-Траст), рентный ЗПИФ «Тверская земля». За рубежом есть REIT с акцентом на земельные угодья – речь идет о Timber и Farmland REITs (лесные и сельскохозяйственные фонды соответственно). В их портфелях есть и недвижимость, и земельные участки в США и прочих странах мира. Примеры таких REIT – Gladstone Land, Farmland Partners, Weyerhaeuser Company.
4. Покупка акций отдельных компаний, занимающихся управлением землей.

   Лучший иностранный брокер для граждан РФ и РБ

   

   

   Регистрация

   основано

   2007

   депозит

   от $100

   инвестиции

   Акции, ПАММ, IPO, ДУ

   кредитное плечо

   до 1:20

   bonus

   до 2000$

   demo

    

   mobile

    

   регулятор

   CySEC, ESMA

   9,9

    

    

   Обзор Отзывы
   
   
5. Кредитование землевладельцев. Выдаются займы под залог земельного участка.

Реальная покупка земли как инвестиция сопряжена с большими затратами, нельзя купить участок, например, под ферму за пару тысяч долларов. Владельцы малого капитала обычно выбирают ETF или ПИФы. Через них можно вкладывать в землю с капиталом до $1000, а сам процесс не отличается от обычной покупки акций.

Выбор земельного участка

При выборе учитывается:

• Назначение. Участок можно перевести из одной категории в другую, но это лишние телодвижения, иногда проще сразу выбирать нужный тип земель.
• Расположение участка.
• Качество почвы, климат, важно для ведения сельского хозяйства.
• Водоснабжение, удобство полива – важно для с/х земель.
• Инфраструктура и коммуникации.
• Если планируется жилая застройка, то важны соседи, организация безопасности.
• Документация. Не должно быть различных обременений, должно подтверждаться право собственности на участок. Владельцы должны быть дееспособными.
• Экология.

В зависимости от назначения на первый план выходят разные факторы. Для с/х земель важно качество почвы, полив, близость потребителей, сельхозинфраструктуры. Для жилой застройки важнее безопасность, живописная природа, близость к городу.

Риски инвестирования в землю, что влияет на доходность

Из рисков выделим:

• Правовые (связаны с документами продавцов, неочевидных нюансах). Для устранения достаточно проверять документы на землю, не забывать о возможных обременениях.
• Природные. Некоторые природные явления могут снизить привлекательность объектов. Речь идет о стихийных бедствиях, спрогнозировать их невозможно.
• Финансовые. Покупка земли и ее, например, застройка – растянутый во времени процесс. На этой дистанции могут кратно подорожать строительные материалы, в итоге окупаемость инвестпроекта увеличится. Для снижения риска достаточно не затягивать с закупкой всего необходимого.
• Демографический. В результате оттока населения из региона ценность земельного участка может снизиться. Повлиять на этот риск нельзя, можно разве что тщательнее анализировать перспективы развития регионов.
• Налоговый. Может повыситься ставка для расчета земельного налога, это может сломать все планы. Для снижения влияния этого риска можете часть средств направить в другие активы.
• Маркетинговый. Проект может быть реализован, но из-за плохой рекламы сложно найти покупателя. Все зависит от конкретного объекта, риск можно свести к нулю, если изначально делать акцент на сильных сторонах.

Все перечисленное влияет и на доходность. Сложно рассчитывать на рост привлекательности земли, если население региона снижается, нет развития инфраструктуры.

Рекомендую прочитать также:

Инвестиции в склады — как вложиться? Перспективы сектора + ТОП-компаний

  Современный уровень глобализации и международная торговля был бы невозможен без развитой складской инфраструктуры. Объекты этого типа нужны на любой […]

Недостатки инвестиций в землю

Обычно это направление называют беспроигрышным, но недостатки все же есть:

• Высокий входной порог, если речь идет о реальной покупке участка.
• Окупаемость как минимум 3-5 лет, если участок перепродается. Если сдается в аренду, то нужно закладывать в расчеты 10+ лет.
• Сезонность доходов.
• Централизация рынка.
• Необходимость учитывать массу дополнительных рисков, среди них качество почвы, перспективы развития региона, нормативно-правовой базы.
• Государство препятствует спекуляциям с землей. Это сужает пространство для маневров.
• Перспективные участки сконцентрированы на сравнительно малой площади. За них идут настоящие сражения.
• Есть налог, неизвестно как он будет меняться в будущем.

По сравнению, например, с покупкой акций работа с реальной землей на порядок сложнее. Нужно иметь готовый план действий и капитал, только при таком сценарии на этом можно заработать.

Заключение

Все перечисленное не делает землю плохим инвестиционным объектом, но нужно понимать, что простая схема купи-продай может не сработать. Слишком много специфических рисков. Даже при покупке участка для перепродажи придется как минимум построить прогноз развития местности, оценить динамику цен, рассчитать налоговую нагрузку. Если же речь идет о сельском хозяйстве, то это можно считать отдельным бизнесом, в него придется погружаться на 100%.

REIT и ПИФы частично облегчают задачу, но это все же непрямое инвестирование в земельные участки. На них можно заработать, но реальная покупка земли и бумаг фондов – не взаимозаменяемые вещи.