Современный уровень глобализации и международная торговля был бы невозможен без развитой складской инфраструктуры. Объекты этого типа нужны на любой стадии производства – и при транспортировке руды, и при складировании полуфабрикатов, и при доставке товаров конечному потребителю. Объемы торговли растут, что увеличивает потребность в складских площадях. Это делает инвестиции в склады неплохим вариантом для вложения свободного капитала.
- Склады как объект инвестиций, их функции
- Классификация складов
- Анализ рынка складских помещений
- Как инвестировать в склады
- Лучшие warehouse stocks
- Преимущества и недостатки инвестирования в склады
Склады как объект инвестиций, их функции
Склады выполняют несколько функций, среди них:
- Хранение готовой продукции, сырья, полуфабрикатов.
- Обеспечение сохранности товаров. Это касается и защиты от краж, и поддержания микроклимата (влажность, температура, условия освещенности).
- Повышение эффективности логистики. Развитая сеть складов может помочь, например, сократить время доставки товаров, разработать новые логистические маршруты.
- Обеспечение непрерывности производства. Предприятие может сделать запас сырья и работать несколько месяцев без поставок извне. То же касается, например, ритейлеров и готовой продукции, большие склады позволяют торговым сетям работать какое-то время без поставок товаров.
- Сглаживание сезонных колебаний спроса/предложения. Без складов пришлось бы мгновенно наращивать поставки при росте спроса, надеясь, что логистика не подведет. Складские помещения играют роль демпфера, сглаживая удары «волн» повышенного спроса.
Свой вклад в популярность складов делает e—commerce. Множество интернет-магазинов всех калибров нуждаются в складских помещениях. Британская UK Warehousing Association проводила исследование, показавшее, что из-за пандемии спрос на складские услуги со стороны интернет-магазинов вырос на 614%.
С точки зрения инвестирования склады привлекательны гарантированным спросом. Даже в кризисные периоды удачно расположенные складские помещения не простаивают. В крайнем случае управляющая компания может снизить стоимость услуг, но простаивать площади не будут.
Что касается непосредственно инвестирования, то деньги можно вкладывать в соответствующие REIT, напрямую в конкретные склады или выкупить площади для сдачи в аренду.
Классификация складов
Классификацию можно привести по разным критериям. Если разделять складские помещения по назначению, то выделяют:
- Производственные склады. Как правило это объекты, необходимые для хранения сырья, полуфабрикатов, необходимых для бесперебойной работы предприятия. Относятся к конкретному предприятию, предусматриваются на этапе проектирования.
- Таможенные. Здесь хранятся все грузы, дожидающиеся таможенной очистки.
- Перевалочные либо транзитные. Используются для облегчения логистики, товары хранятся непродолжительное время и затем направляются в следующий пункт логистической цепочки.
- Оптово-распределительные. Обычно используются крупными ритейлерами, со складов этого типа продукция распределяется по розничным магазинам.
- Розничные. Привязаны к одному или нескольким торговым предприятиям.
- Резервные. Используются в форс-мажорных ситуациях. Это спасательный круг на случай, если возникают проблемы с традиционными цепочками поставок.
Есть масса других вариантов классификации:
- По уровню механизации – автоматические, автоматизированные, без средств механизации и с комплексной механизацией.
- По конструкции – открытого типа, закрытые, полузакрытые.
- По типу хранимых материалов – специализированные, широкого профиля (без особых ограничений), для хранения нескольких типов грузов.
- По прилегающей инфраструктуре – портовые, станционные, рельсовые (рядом ж/д путь, но расстояние до станции существенное), автомагистральные.
- По условиям хранения грузов – без поддержания спецусловий, холодильные, отапливаемые. Также склады могут быть мультитемпературными, автоматика может поддерживать разные температурные условия в разных зонах.
- По типу грузов выделяют склады сырья, полуфабрикатов, готовый изделий, инструментов, тары, отходов производства.
Вам будет интересно почитать
Есть и специфические типы классификации, например, Knight Frank выделяет 6 типов складских помещений, учитывая материалы, использованные при постройке, габариты, уровень механизации. Согласно этой методике, все склады делятся на 6 классов:
- Высшим считается класс А+, потолок > 13 метров, пол выдерживает нагрузку от 5 тонн на м2, использовано антипылевое покрытие, огнеупорные материалы. Помещение и прилегающая территория оборудованы системами видеонаблюдения, пожаротушения, вентиляции, есть охрана.
- Низший класс – D. Сюда попадают обычные помещения, перепрофилированные под хранение сырья/товаров. Специальные требования не предъявляются.
Анализ рынка складских помещений
В зависимости от того, что именно включается в warehouse market сильно разнятся и размер рынка в USD, и перспективы его роста. В отчете Global Warehousing Market 2023 – 2032 (Custom Market Insight) приводится следующая статистика:
- В 2021 г. объем рынка складских услуг составил $1,055 трлн.
- Их прогноз предполагает рост рынка до отметки $3,043 трлн к 2030 г.
- Если этот прогноз будет реализован, то рынок складских услуг будет расти в среднем на 14% в год на дистанции с 2022 г. по 2030 г.
В отчете под рынком складских услуг понимается не только сдача площадей в аренду, платное хранение грузов, но и продажа различного оборудования, оказание дополнительных услуг. Сюда входят, например, дополнительные услуги по охране объекта, мониторингу микроклимата, механизации погрузочно-разгрузочных работ.
Ожидается, что к концу десятилетия ключевыми секторами останутся ритейл, еда и напитки, химическая промышленность. Перечисленные направления к 2030 г. будут обеспечивать 75%+ от общего спроса на складские услуги.
Custom Market Insight ожидает равномерный рост спроса на склады всех типов. Речь идет о спецскладах, помещениях, с холодильным оборудованием, склады общего назначения и прочие типы складских помещений.
Ожидается, что основной вклад в развитие рынка складов обеспечит азиатский и тихоокеанский регионы. В США, Европе развитие также будет, но здесь и так неплохо развита складская и логистическая инфраструктура.
Facts & Factors дает более скромные оценки рынка складов. По их данным объем рынка в 2021 г. составил $731,40 млрд, к 2028 г. должен достичь $1,18 трлн. Это дает средний рост примерно на 8,3% в год.
Global Market Estimates оценивает мировой рынок складских услуг в $329,79 млрд в 2021 г. К 2026 г. он должен вырасти до $562 млрд, что обеспечит в среднем порядка 11,25% роста в год.
С точки зрения инвестиций в склады важен не столько объем рынка сколько ожидаемые темпы его роста. Учитывая данные разных прогнозов, можно ориентироваться на средний диапазон роста от 6-7% до 11-14% в год до конца текущего десятилетия.
Такое расхождение с данными Custom Market Insight объясняется тем, что включено в понятие «warehouse market». Авторы некоторых отчетов не включают сюда стоимость дополнительных услуг.
Основные направления развития warehouse industry
С учетом запросов потребителей ожидается, что в будущем в центре внимания окажется:
- Автоматизация. Это снижает влияние человеческого фактора, позволяет организовать бесперебойную работу, снизить уровень травматизма на рабочих местах. Будут использоваться и автономные роботы, и роботизированные руки. Примеры уже есть (склады Амазона), осталось масштабировать этот опыт.
Ожидается, что к 2025 г. на 50000+ складах во всем мире будет работать более 4 млн роботов. Объем рынка автоматизации складов к 2026 г. должен вырасти до $30 млрд, в 2019 г. этот показатель был равен $15 млрд.
- Информативность. Склады не должны быть аналогом черной дыры, внутри которой невозможно отслеживать состояние груза, его статус. Системы мониторинга позволяют владельцу контролировать груз на любой стадии – начиная с его поступления на территорию склада и заканчивая его отгрузкой потребителю.
- Объединение складов, их укрупнение и отход от практики обилия небольших отдельных складов. Например, возможно совмещение складов для интернет- и обычных магазинов.
- Оптимизация данных. Это касается всех процессов, включая транспортировку грузов, способ их складирования, сортировки.
- Глубокая модернизация складских помещений старого типа. Это обеспечит их повышение в классе и расширит возможности потребителей.
- Сокращение выбросов CO2. Тренд по снижению объемов выброса вредных веществ никуда не делся, это касается и складской индустрии.
Все перечисленное касается складской индустрии в целом и не привязано к конкретному региону или логистическому оператору.
Географический фактор
Склады не будут рентабельными в отрыве от торговли и промышленности. Именно поэтому на рынке складских услуг лидируют страны, в которых неплохо развита торговля, промышленность, транспортная инфраструктура.
Складская промышленность неплохо развита в:
- Европе – Германия, Франция, Великобритания, Турция, Россия.
- Северной Америке – Канада, США, Мексика.
- Азии и Тихоокеанском регионе – Япония, Австралия, Китай, Малайзия, Вьетнам, Индонезия, Филиппины, Корея, Индия, Таиланд.
- Южная Америка – Колумбия, Бразилия, Аргентина.
- Восточные страны, Африка – Египет, ОАЭ, Нигерия, Саудовская Аравия, ЮАР.
Это ключевые регионы для инвестора. Именно в них в ближайшее десятилетие будет активно расти количество складов, их площадь и востребованность.
Как инвестировать в склады
Прямые инвестиции в складские помещения включают:
- Покупку акций компаний. Это может быть, например, логистический гигант, чей портфель включает не только логистические решения, но и склады.
- Покупку доли в складе.
- Финансирование на ранней стадии развития.
- Покупка склада/его части и сдача в аренду.
Есть и непрямые варианты инвестиций в склады, к ним относятся:
- Покупка облигаций. Крупные компании могут выпускать бонды и привлекать с их помощью заемный капитал. Этот вариант обходит по доходности банковские депозиты, но надежность несколько ниже.
- Покупка акций REIT. Фонды недвижимости управляют в том числе и складами. Это непрямой вариант вложений так как инвестор не вкладывает деньги напрямую в конкретную складскую недвижимость.
Лучший иностранный брокер для граждан РФ и РБ
Есть REIT, специализирующиеся на складском хозяйстве. Например, бумаги с тикером WHR соответствуют Warehouse REIT, фонд специализируется на складах, расположенных в урбанизированных районах Великобритании.
На графике видно, что акции WHR не отличаются особой стабильностью. Сначала обеспечили +75% за несколько лет, затем получили -62% менее чем за 2 года. Это следствие низкой диверсификации портфеля, недвижимость сконцентрирована в одной стране. Если составлять портфель из нескольких акций такого типа, то такой волатильности доходности не будет.
Лучшие warehouse stocks для инвестиций в склады
Этот перечень приведен с учетом крупных хедж-фондов, входящих в число акционеров компаний. ТОП10 компаний выглядит так:
- WillScot Mobile Mini Holdings Corp. Молодая компания, занимается исключительно временным хранением различных грузов. На рынке складских услуг известна брендами WillScot и mobile Mini. География работы охватывает США, Канаду Мексику, приоритет отдается корпоративным и государственным заказчикам.
- Prologis, Inc. Современная Prologis образована в 2011 г. в результате слияния Prologis и AMB Property Corporation. В портфеле около 5500 зданий в 19 странах мира, а общая площадь полезной площади превышает 1,2 млрд футов. Работает в основном с логистической недвижимостью, она включает в себя и склады всех типов.
- BJ’s Wholesale Club Holdings, Inc. Это своего рода складские клубы, чтобы пользоваться ими нужно оформить членство в BJ’s, обычно оно оформляется на год. Члены получают различные льготы, сниженные цены и прочие бонусы. Это американская компания, ориентирована в основном на мелкий и средний бизнес, работает на американском рынке. В начале 20-х годов в США работало более 200 клубов BJ’s.
- Public Storage. Специализируется на аренде складов самообслуживания. До 1995 г. была частной компанией, затем в рамках реструктуризации превратилась в REIT. Работает на рынке США и Европы, в ее портфеле более 2500 объектов недвижимости. Public Storage можно назвать пионером на рынке складов самообслуживания, это одна из причин успеха.
- Performance Food Group. Занимается поставкой и складированием продуктов питания, различных полуфабрикатов. Работает с сетями ресторанов, характер продукции обеспечивает стабильные показатели даже в периоды кризисов.
- U-Haul. Основная аудитория компании – переезжающие люди. Им нужны и услуги транспортировки вещей, и кратко-/среднесрочное хранение. Компания предлагает не только услуги транспорта, но и складское хозяйство для хранения грузов этого типа. Работает с 1945 г., а первым объектом недвижимости стал гараж родителей жены основателя U-Haul.
- The Chefs’ Warehouse, Inc. Модель работы напоминает Performance Food Group, компания занимается доставкой и складированием продуктов питания. Помимо стандартных полуфабрикатов и продуктов питания The Chefs‘ Warehouse поставляет и деликатесы. Пока что работа ведется только на рынках США и Канады.
- Americold Realty Trust, Inc. Управляет сетью складов с регулируемой температурой, на это намекает и тикер COLD, именно под ним на бирже торгуются эти акции. В портфеле более 240 складов, основные клиенты – представители пищевой промышленности.
- Extra Space Storage Inc. Основной вид деятельности – инвестирование в склады самообслуживания, в портфеле более 3500 таких объектов. Есть бизнес-сегмент, он представлен брендами Life Storage, Space Storage, Storage Express, есть склады с регулируемым микроклиматом, площадки для хранения габаритных грузов, например, лодок.
- First Industrial Realty Trust, Inc. Основной вид деятельности – управление крупными распределительными центрами. Работает с крупными корпорациями, региональным бизнесом. Совокупная площадь складов превышает 70 млн футов.
Если составить небольшой портфель из части перечисленных выше акций, то за последние 10 лет средняя годовая доходность превысит 14%. На длинной дистанции результат мог быть еще выше, в 90-х и нулевых многие warehouse stocks активно росли. Инвестиции в производство на той же дистанции дают сопоставимый доход.
Преимущества и недостатки инвестирования в склады
К преимуществам можно отнести:
- Стабильный спрос. Даже в периоды кризисов экономическая активность не падает до нуля. Склады нужны всегда.
- Быструю окупаемость. Если объект заполнен на 100%, то выход в безубыток может сократиться до 5-7 лет.
- Универсальность. При необходимости склады могут быть перепрофилированы под, например, торговые/сервисные помещения.
- Ликвидность. Удачно расположенные склады – ликвидный товар, при необходимости их можно относительно легко продать.
- Удобство инвестирования. Необязательно строить/покупать склад, можно просто купить соответствующие акции.
Есть и слабые стороны, сюда занесем:
- Стандартные инвестиционные риски, например, компания, управляющая складами вошла в кризис и ее акции не растут.
- Риски снижения стоимости объекта недвижимости.
- Неудачно выбранное место для строительства складской инфраструктуры.
- Снижение спроса со стороны потенциальных заказчиков.
Заключение
Инвестиции в склады могут давать доход, опережающий среднерыночный. С учетом ожидаемых темпов роста этого рынка такое положение дел может сохраниться как минимум до конца текущего десятилетия. Это неплохой повод направить свободные средства в warehouse stocks, выделите под это направление хотя бы 10-15% от общего капитала.
