Сельскохозяйственные REIT — обзор сектора, прогнозы роста с/х фондов

Сельскохозяйственные REIT – простейший способ инвестирования в сельхозугодья. Инвестору не нужно физически покупать акры плодородной земли или приобретать недвижимость соответствующего назначения. Достаточно просто купить акции соответствующего фонда. Помимо неплохого роста инвестор получает еще и защиту от инфляции, у Farmland REITs сохраняется высокая корреляция с индексом потребительских цен.

Характеристика Farmland REITs

REIT, связанные с сельхозугодьями, не сводятся только к пахотным землям. К этой категории относятся фонды, в портфель которых входят:

• Сельскохозяйственные угодья, предназначенные для выращивание однолетних/многолетних культур.
• Недвижимость, опосредованно связанные с сельским хозяйством. Это могут быть элеваторы, холодильные установки для хранения скоропортящихся продуктов, упаковочные линии, предприятия первичной переработки продукции.
• Выдача займов фермерам под залог недвижимости, имеющей сельскохозяйственное назначение.
• Активы, связанные с водными ресурсами.

Фонды этого типа решают 2 проблемы:

• Инвесторы получают хороший актив для защиты от инфляции. При росте потребительских цен бумаги Farmland REITs чаще всего также растут.
• Фермеры получают капитал для развития хозяйства. Фонды выкупают у них угодья, недвижимость и затем фермеры арендуют ее. Долгосрочная аренда предполагает распределенные во времени платежи, основную часть вырученных за счет продажи денег можно направить на развитие своего хозяйства. Это взаимовыгодная схема, фонд не гонится за быстрыми деньгами, а фермеру не нужно брать кредиты в банке под невыгодный процент.

Цены на с/х продукцию могут колебаться в широком диапазоне. При обильном урожае могут проседать до исторических минимумов.

Но если оценить изменение стоимости акра сельскохозяйственных земель, то наблюдается стабильный рост. Даже в конце нулевых (ипотечный кризис, переросший в мировой финансовых кризис) была просадка стоимости акра лишь на 3,69%. Фондовый рынок в тот момент падал на десятки процентов.

Это делает вложения в Farmland REITs еще и защитной инвестиций. Между котировками этих фондов и индексом потребительских цен есть прямая корреляция порядка 70%. При росте инфляции растет ИПЦ и в 70% случаев будут расти и котировки соответствующих REIT.

При этом у Farmland REIT практически отсутствует корреляция с фондовым рынком, золотом, обычными фондами недвижимости. Эта особенность обеспечивает меньшую волатильность доходности по сравнению с тем же S&P 500.

Показательно и поведение фондов этого типа в начале 2022 г. После 24 февраля наблюдался рост неопределенности и геополитической напряженности, это привело к падению большей части индексов. На дистанции с начала года по середину марта на 12,2% упал S&P500, на 20% NASDAQ, почти на 10% Dow Jones.

На той же дистанции Farmland REITs выросли в среднем на 8,5%. Если не учитывать рост углеводородов из-за опасений перебоев их поставок из России, то это один из лучших результатов среди всех возможных вариантов.

Сельскохозяйственные REIT — История возникновения

По принципу работы REIT похожи на обычные ETF. Но если обычные биржевые фонды появились в начале 90-х годов прошлого века, то Farmland направление зародилось в первой половине десятых годов.

Первым фондом этого типа стал Gladstone Land Corporation, официально запущен в 2013 г. В следующие несколько лет были запущены Farmland Partners Inc, American Farmland Company.

Одним из создателей Farmland REITs можно считать Пола Питтмана. Он начал инвестировать в с/х угодья еще в 90-х годах, действовал по стандартной схеме, скупая земельные участки, соответствующую недвижимость. В 2013 г. Питтман совместно с партнером из Pittman-Hough Farms решили выделить сельхознаправление в отдельное юрлицо.

Через несколько месяцев после этого новая компания стала публичной, так появился один из первых Farmland REIT. На тот момент рынок был сильно фрагментирован и этот фонд стал настоящей находкой для мелких инвесторов. До этого они не могли работать с сельхозугодьями, покупая акции.

Но если продать землю и потом взять ее в долгосрочную аренду, то с уплаченных за аренду денег не придется платить налог. Это выгоднее по сравнению с удержанием участков в собственности.

Эта схема касается в основном крупных фермерских хозяйств. Большинство мелких фермеров не может работать в том же стиле и вынуждены использовать стандартные банковские кредиты.

Рекомендую прочитать также:

Пассивный доход — что это? ТОП-20 вариантов в 2024 году

  Пассивный доход – это то, что может радикально изменить жизнь каждого человека. Практически любой может сделать так, что помимо […]

Краткая характеристика крупнейших с/х REIT

В мире насчитывается более 200 различных REIT. Если ограничиваться только Farmland направлением, то их количество существенно снижается. Крупнейшие представители этого сектора – Farmland Partners (FPI) и Gladstone Land (LAND).

Farmland Partners

Основатель этого REIT – Пол Питтман, он занимается инвестированием в сельскохозяйственную отрасль с 90-х годов прошлого века. Соответствующий фонд был запущен в 2014 г. для привлечения рядовых инвесторов и более быстрого набора портфеля. Это был второй фонд такого типа, первым стал Gladstone Land Corp, он стартовал в 2013 г.

Деятельность Farmland Partners включает:

• Традиционную схему работы – выкуп недвижимость/сельхозугодий и их сдача в аренду.
• Управление активами, фонд берет на себя исключительно роль управляющего, не становясь владельцем земельных участков. По такой схеме ведется сотрудничество, например, с частным фондом Promised Land Opportunity Zone Fund.
• Через Murray Wise Associates предоставляется полный спектр услуг, связанных с приобретением/продажей недвижимости/сельскохозяйственных земель. MWA сообщает, что за последние 25 лет они сопровождали сделки на общую сумму в $5 млрд в 43 штатах.
• Кредитование фермеров. Это стандартные займы, обеспеченные недвижимостью с/х назначения либо соответствующими земельными участками. В отличие от банков REIT проводит жесткую фильтрацию желающих получить кредит, ставка сделана на долгосрочное сотрудничество с рядом избранных фермерских хозяйств.

При составлении портфеля управляющие REIT используют 4 ключевых критерия:

• Оценивается индекс почвы. Он должен быть выше среднего, то есть в портфель включаются только наделы с качественной почвой. Это повышает вероятность хорошего урожая, такие участки быстрее растут в цене.
• Учитывается ситуация с водными ресурсами. Не должно быть проблем с созданием оросительных систем.
• Приоритет отдается площадкам, расположенным на небольшом расстоянии от перерабатывающих мощностей, элеваторов. Также учитывается производство этанола.
• Диверсификация. В портфеле должны быть хозяйства, занимающиеся выращиванием разных культур в разных климатических условиях. Это снижает общий риск.

Всего в собственности REIT 124575 акров земель сельскохозяйственного назначения, в управлении – 23850 акров. В собственности находятся земельные участки в разных штатах.

После IPO с/х фонд пережил несколько не лучших лет, котировки упали до исторических минимумов. Это связано в том числе с сильным падением цен на с/х продукцию, из-за это инвесторы опасались снижения доходов, обеспеченных арендными платежами.

И только после кризиса, спровоцированного пандемией, начался резкий рост сельскохозяйственных активов, в том числе и фондов недвижимости. Был обновлен исторический максимум.

Питтман не теряет оптимизма. Его уверенность базируется на долгосрочном прогнозе роста численности населения планеты. В долгосрочной перспективе потребность человечества в продуктах питания будет только расти, с высокой долей вероятности это обеспечит соответствующий рост котировок акций Farmland Partners.

Gladstone Land

Фонд примечателен тем, что он стал первым, зарегистрированным на бирже как Farmland REIT. Есть некоторые отличия от Farmland Partners, ключевое – выборе сельскохозяйственных культур. Из-за высокой волатильности таких продуктов как соя, кукуруза REIT сделал выбор в пользу пропашных культур.

Gladstone Land входит в структуру Gladstone Companies. Эта компания зарегистрирована в Вирджинии и управляет целым набором инвестфондов, REIT – лишь один из них.

Дэвид Гладстон неоднократно подчеркивал, что зерновые культуры – источник повышенной опасности. Из-за волатильности цен может возникнуть ситуация, когда при падении стоимости пшеницы фермер-арендатор не сможет оплатить аренду. Это спровоцирует снижение доходов фонда.

Статистика по состоянию на конец 2022 г.:

• В собственности находится 169 ферм, общая площадь сельскохозяйственных земель – 115000 акров. Эти участки распределены в 15 штатах с неплохим климатом.
• Нет простаивающих с/х участков. Площади сданы 91 арендатору, они не связаны друг с другом и выращивают 60+ различных культур, это обеспечивает неплохую диверсификацию.
• Средний срок аренды 6,4 года.
• Обычно фонд ориентируется на объекты стоимостью $2…$40 млн.

Основное направление работы – покупка земель и их сдача в долгосрочную аренду. Также фонд может купить участок под нужды конкретного фермерского хозяйства и сдать его в аренду. Возможна и обычная покупка земель/недвижимости без ее сдачи тому же хозяйству.

Ориентация на свежие фрукты и овощи позволила фонду постоянно наращивать дивиденды. Выплаты акционерам растут с момента основания REIT. За период с момента запуска в 2013 г. по начало 2023 г. дивиденды выросли в 26 раз.

После резкого взлета во второй половине 2022 г. котировки фонда обвалились. Это связано не с провалом стратегии Gladstone Land, а с высокими ставками в штатах. Инвесторы опасаются, что в перспективе нескольких лет это сильно усложнить приобретение новых объектов недвижимости и земель с/х назначения.

Риски и преимущества инвестирования в Farmland REITs

К рискам можно отнести:

• Периоды с высокими процентными ставками. Фондам сложнее привлекать капитал для наращивания портфеля, когда ставка ФРС высокая.
• Климатический фактор может спровоцировать резкое падение доходов от сдачи земель в аренду. Такие явления как засуха, затяжные дожди нельзя исключать.
• Форс-мажоры (пожары, торнадо, землетрясения, наводнения) также приводят к падению доходов фондов.
• Волатильность цен отдельных с/х культур также может приводить к тому, что REIT фонды недополучают прибыль.

Ключевой аргумент в пользу работы с Farmland REIT – гарантированный рост населения планеты и ограниченный объем земель с/х назначения. Отметим и растущий спрос на фермерские продукты. В штатах это направление становится популярным.

Прогнозы роста сельскохозяйственных REIT

1. Рост спроса на продукты питания

Ожидается, что мировой спрос на продукты питания будет продолжать расти в ближайшие десятилетия. Согласно прогнозам ООН, к 2050 году население Земли может достигнуть 9,7 млрд человек, что потребует увеличения производства продуктов питания на 70%. Этот рост спроса создает благоприятную среду для долгосрочного роста сектора сельскохозяйственных REIT:

• Увеличение доходов от аренды. С ростом спроса на продукты питания, фермеры и агропромышленные компании будут активно искать дополнительные сельскохозяйственные земли для аренды. Соответственно, сельскохозяйственные REIT, владеющие такими землями, смогут получать стабильные и растущие выплаты от аренды.
• Рост стоимости активов. Ограниченное количество сельскохозяйственных земель, и увеличение спроса на них приводят к повышению их стоимости. Это положительно сказывается на стоимости активов сельскохозяйственных REIT и, соответственно, на рыночной капитализации компаний.
• Привлекательность для инвесторов. Стабильные и возрастающие доходы от аренды, а также рост стоимости активов делают сельскохозяйственные REIT привлекательными для инвесторов.
• Финансирование развития. Благоприятная среда для сельскохозяйственных REIT позволяет им привлекать дополнительное финансирование для расширения портфеля и инвестиций в инновационные технологии в с/х. Это, в свою очередь, может привести к дополнительному росту и развитию компаний.

Рекомендую прочитать также:

Акции газодобывающих компаний — ТОП-13

  Природный газ – это не только ключевой источник энергии, но и важный элемент в глобальной энергетической инфраструктуре, играющий значимую […]

2. Ограниченность сельскохозяйственных земель

По данным ФАО, площадь сельскохозяйственных угодий сокращается на 1% в год из-за урбанизации и изменения климата. Эта ограниченность земель делает существующие с/х активы еще более ценными.

3. Усиление тренда на здоровое питание и органическую продукцию

Повышенный интерес к здоровому питанию и органическим продуктам может стать дополнительным стимулом для роста стоимости сектора сельскохозяйственных REIT. Ожидается, что рынок органических продуктов вырастет с $124,7 млрд в 2021 году до $246,4 млрд к 2027 году, что демонстрирует большой потенциал для роста.

4. Технологические инновации в сельском хозяйстве

Внедрение передовых технологий, таких как прецизионное земледелие, дроны и искусственный интеллект, может повысить эффективность и доходность сельскохозяйственных REIT. Эти инновации делают сектор еще более привлекательным для инвесторов, ищущих долгосрочные инвестиционные возможности.

Заключение

Формально Farmland REIT относятся к фондам недвижимости, но природа этого инструмента позволяет вынести его в отдельную категорию. У него нет высокой корреляции с фондовым рынком, обычными REIT, ETF, золотом, зато есть устойчивая прямая связь с ростом ИПЦ. Включение в портфель фондов этого типа позволяет убить двух зайцев одним выстрелом – защититься от инфляции и повысить диверсификацию инвестиций.

Farmland REIT – выбор средне-/долгосрочных инвесторов. Это не тот актив, который стоит включать в портфель на 1-2 года.