Чтобы зарабатывать на недвижимости, не обязательно оформлять квадратные метры себе в собственность. Можно вложить средства в паевой фонд недвижимости в России или за рубежом, и получать доход за счет доверительного управления. Порог входа в такие инвестиции гораздо ниже, чем покупка непосредственно недвижимости, а риски более сбалансированы за счет широкой диверсификации принадлежащих фонду объектов.
Что такое паевой фонд недвижимости?
Паевой фонд недвижимости — это фонд, который собирает средства вкладчиков, и инвестирует их в объекты коммерческой либо жилой недвижимости. Фактически он оказывает посреднические услуги на основании договора доверительного управления.
В России ПИФы недвижимости чаще всего создаются для финансирования определенного объекта или группы объектов, например, нового торгового центра или жилого дома. Основными пайщиками фонда становятся крупные инвесторы и девелоперы, для которых участие в ПИФе является альтернативной формой прямому инвестированию. Капитал паевого фонда недвижимости может составлять несколько сотен миллионов рублей.
В обмен на денежные средства пайщики получают в распоряжение ценные бумаги фонда – паи. Стоимость пая варьируется в зависимости от цены недвижимости, находящейся под контролем фонда. Если недвижимость растет в цене – стоимость пая повышается. Наличие рентного дохода от сдачи объекта также влияет на пай, поскольку количество денежных средств на счетах фонда увеличивается.
Специфика российских ПИФов недвижимости заключается в том, что все фонды этого типа являются закрытыми (ЗПИФами). Это значит, что войти в фонд и выйти из него нельзя в произвольный момент времени, как в открытые. Паи передаются вкладчикам при формировании ЗПИФа, а вознаграждение выплачивается при его расформировании.
Срок существования ЗПИФН исчисляется несколькими годами – в среднем от 3-5 до 7-10 лет в зависимости от субъекта инвестирования. Как правило, если ПИФ инвестирует в строительство здания, то срок его существования – дольше, чем у рентного фонда. Словом, срок существования фонда привязан к сроку реализации недвижимости.
Важно понимать, что владельцами имущества фонда являются его пайщики, а не управляющие или организаторы. Управляющая компания (УК) занимается только отбором объектов для инвестирования и управлением, за что получает соответствующее вознаграждение – определенный процент от стоимости чистых активов.
Кроме того, инфраструктуру инвестиционного фонда недвижимости составляют:
- аудитор – контролирует правильность составления отчетности и вообще законность работы фонда;
- оценщик – проводит оценку СЧА, анализируя принадлежащие фонду объекты
- регистратор – фиксирует, кому и сколько паев принадлежит (ведет реестр пайщиков);
- депозитарий – хранит паи участников ЗПИФа на специальных счетах.
Расходы на УК и инфраструктуру составляют от 1% до 5% от СЧА ежегодно. Чтобы заработать больше, инвестору при прочих равных условиях лучше выбрать фонды недвижимости с меньшей комиссией.
Доходность ПИФов недвижимости
Заранее предсказать, какой будет доходность того или иного закрытого ПИФа недвижимости, невозможно. Конечно, УК и руководство фонда определяют примерный прирост капитала, но многое зависит от сторонних факторов, в том числе от ситуации на рынке.
К сожалению, руководители ЗПИФов не разглашают информацию о своих прибылях / убытках (эти данные доступны только самим вкладчикам), поэтому нельзя даже вывести реальное среднее значение доходности.
Но косвенно прикинуть доходность можно – на основе имеющихся данных и динамики стоимости квадратных метров. В среднем вложения в недвижимость посредством закрытых фондов дают инвесторам в России от 8% до 20% годовых без учета налогов, за рубежом – от 6% до 8% в валюте.
Субъекты ПИФов недвижимости
В качестве субъектов паевого фонда недвижимости могут выступать:
- жилая недвижимость – квартиры, дома, пентхаусы, таунхаусы и т.д.;
- коммерческая недвижимость – склады, офисы, магазины, заводы, торговые центры, гостиницы и т.д;
- земельные участки (с постройками и без них);
- недостроенные объекты;
- реконструируемая недвижимость.
Покупка и продажа объектов производится как на первичном, так и вторичном рынке. Одному ПИФу может принадлежать как один, так и несколько объектов.
Виды паевых фондов недвижимости
В зависимости от направления работы выделяют следующие категории паевых инвестиционных фондов недвижимости:
- строительные – создаются специально для постройки объекта и его последующей перепродаже крупному инвестору (или ряду инвесторов);
- девелоперские – фонды занимаются покупкой и перепродажей объектов недвижимости;
- земельные – аналогично девелоперским, но приобретают и перепродают земельные участки, специализируются на переводе одной категории земли в другую;
- рентные – создаются для покупки недвижимости и сдаче ее в аренду для получения систематической прибыли;
- смешанные – совмещают 2-3 направления.
Отдельная форма – ЗПИФы, инвестирующие в другие ПИФы и ETF. Эти фонды управляют не недвижимостью, а ценными бумагами, т.е. являются «фондами фондов». Порог входа в такие ПИФы, как правило, меньше, чем в крупные закрытые, что позволяет войти на этот рынок инвесторам с небольшим капиталом.
Как стать пайщиком фонда недвижимости?
В России на сегодняшний момент зарегистрировано более 500 паевых инвестиционных фондов недвижимости. Большинство из них создаются для ограниченного круга инвесторов и под конкретный проект, поэтому стать пайщиком таких фондов непросто.
К тому же значительная часть ЗПИФН создаются для квалифицированных инвесторов и подразумевают порог входа от нескольких миллионов рублей.
Начинающему инвестору будет непросто не только собрать нужную сумму, но и верно оценить риски. Тут нужен опыт и определенное понимание ситуации.
Войти в ПИФ недвижимости можно тремя способами:
- на стадии формирования – большинство фондов недвижимости позволяют войти в свой капитал только таким образом;
- во время выпуска дополнительных паев, что происходит крайне редко и, как правило, паи продаются уже действующим вкладчикам;
- на вторичном рынке – малая часть ПИФов недвижимости обращается на Московской бирже (как правило, на внебиржевой секции).
Последний способ – наиболее реальный шанс стать владельцем пая закрытого ПИФа недвижимости. Нужно только учитывать, что в большинстве случаев ликвидность таких фондов практически нулевая – в месяц проходят максимум 1-2 сделки, а иногда сделок нет и годами. Проще договориться с действующими пайщиками и провести сделку через биржу, чем ожидать поступления пая в свободную продажу по выгодной для вас цене.
Вам будет интересно почитать
Выгодно ли инвестировать в ПИФы недвижимости?
Плюсы
В целом паевой инвестиционный фонд недвижимости – это инструмент для опытных инвесторов. В их руках он способен приносить значительную прибыль за счет своих преимуществ:
- не нужно самостоятельно искать объекты для инвестиций и управлять ими – это делает управляющая компания;
- нет необходимости оформлять множество документов при покупке недвижимости – достаточно просто купить пай фонда;
- более низкий порог входа по сравнению с непосредственно покупкой квадратных метров;
- возможность распределить риски между несколькими фондами;
- некоторые ПИФы недвижимости выплачивают рентный доход, что позволяет инвестору создавать стабильный денежный доход.
Минусы
Но придется учитывать и минусы:
- сложно стать пайщиком;
- низкая ликвидность паев фонда, сложно выйти из инвестиции;
- длительный срок ожидания расформирования ПИФа – от 5 до 15 лет;
- доходность не всегда предсказуема, зависит не только от цен на недвижимость, но и множества других несвязанных факторов;
- достаточно высокие комиссионные – от 1% до 5%;
- не все УК являются хорошими, и можно потерять деньги из-за неправильного управления.
Для новичка на рынке недвижимости есть дополнительные минусы: это высокий порог входа, неспособность адекватно оценить риски, недоступность информации по конкретному фонду до тех пор, пока инвестор не приобретет пай.
Поэтому начинающему инвестору лучше рассмотреть альтернативные способы вложиться в недвижимости, например, через REIT.
Зарубежные фонды недвижимости REIT – альтернатива ЗПИФН
Зарубежные Real Estate Investment Trust (REIT) – это практически аналоги российских ЗПИФНов. Это компании, которые занимаются приобретением, постройкой и управлением объектов недвижимости, расположенных в США и других странах, в основном, в развитых.
Первые REIT появились в США в 60-е годы прошлого века. Их организационно-правовая форма оказалась популярной, и сейчас в мире существуют тысячи трастов в 45 странах мира. Один из самых крупных фондов – Vanguard Real Estate Index Fund, сумма активов которого составляет 30 млрд долларов, а в портфеле фонда находятся бумаги 157 трастов.
Имеется 3 основных типа REIT:
- рентные – основной доход фонд получает за счет сдачи в аренду собственного имущества (в числе активов может находится что угодно – от жилых комплексов и отелей до промышленных площадей и торговых комплексов);
- ипотечные – вкладывают в закладные на недвижимость (т.е. фонд не приобретает недвижимость, а инвестирует в ценные бумаги);
- гибридные – совмещают оба типа.
По сравнению с российскими закрытыми ПИФами бумаги REIT намного более ликвидны: их можно запросто купить на бирже. Цена одной акции трастов сравнительно невелика – в среднем от 20 до 50 долларов.
Еще один плюс – подавляющее большинство REIT платят ежемесячные дивиденды, например, Realty Income, Global Net Lease, LTC Properties Inc., Gladstone Commercial. Для начинающего инвестора это – отличный вариант.
Купить акции REIT можно у любого брокера, который дает доступ на американские и другие иностранные биржи, например Just2Trade.
Лучший иностранный брокер для граждан РФ и РБ
Заключение
Таким образом, паевой фонд недвижимости предназначен для долгосрочного сохранения средств. Выйти из такого фонда досрочно непросто, а иногда просто невозможно. Стать пайщиком в подавляющем числе случаев можно только на этапе формирования ПИФа. Бумаги закрытых фондов не обращаются на бирже. Доходность таких инструментов слабо прогнозируема, но в целом выше среднерыночной на 5-10 процентных пункта. Из-за высокого порога входа и непрозрачности управления начинающему инвестору лучше выбрать альтернативу: зарубежные REIT. Акции REIT обращаются на бирже, а компании платят ежемесячные дивиденды.
