Как сдать квартиру в аренду и заработать?

Как сдать квартиру в аренду и заработать

 

Наряду с банковскими депозитами сдача недвижимости в аренду является одним из самых простых и удобных способов зарабатывать. В общей статистике это не так заметно из-за неофициальных договоров, то есть не зарегистрированных, но достаточно просто вспомнить всех своих знакомых и обязательно найдётся тот, кто сдаёт жильё. А если посмотреть на сайты недвижимости, то можно увидеть какие масштабные как спрос, так и предложение. Для тех же, кто далёк от этого вида инвестиций, мы расскажем как сдать квартиру в аренду и заработать.

 

Сдача квартиры в аренду как инвестиция

Жильё сдаётся в аренду с незапамятных времён. Если рассмотреть на примере России за последние десятилетия, то это обычно происходило по одной простой причине – появляется лишняя жилплошадь, которая простаивает. Она могла появиться по разным причинам:

  1. В наследство от родственников, самый распространённый вариант.
  2. Получена от государства в рамках обеспечения жильём сотрудника госслужбы.
  3. Куплена в рамках запланированного переезда, передачи своим детям и так далее, но не задействованная.
 

Соответственно, собственнику нужно платить квартплату и коммуналку. Это немаленькие суммы, которые для многих могут оказаться неподъёмной нагрузкой, ведь зачастую денег с трудом хватает на оплату по квартире, в которой живёшь. Логичным выходом будет сдать такую площадь в аренду, это не только покроет все расходы, но ещё и принесёт прибыль. В 2000-х годах финансовый рынок в нашей стране находился ещё в состоянии развития, мало кто интересовался такого рода инструментами заработка (у всех в памяти был 1998 год – дефолт и обвал рубля), поэтому народ либо просто копил и вкладывался в валюту, либо же покупал недвижимость, ведь она никуда не денется.

 

сдача квартиры в аренду

 

Параллельно с этим началась активная застройка, новые дома и целые жилые комплексы стали появляться практически везде, что спровоцировало бурный рост инвестиций в покупку жилья и сдачи. Тогда ещё немногие знали как правильно сдать квартиру в аренду, бывали разные случаи, но в целом такой вид получения дохода с годами только набирает популярность. Этому, кстати, в немалой степени способствует и тот факт, что достаточно большое количество людей приезжает в крупные города и им тоже нужно где-то жить, обычно они просто снимают квартиру, очень редко покупают.

 

Заработок на сдаче квартиры в аренду получается не очень большим, но при этом он значительно более привлекательный, чем большинство других консервативных вложений. Стоит отметить, что ставка дохода в процентах может варьироваться в зависимости от того, какого качества жильё, где находится. Нормальным считается доход 0,8-1% в месяц от стоимости самого жилья. Если взять наибольшее значение, то после вычета всех расходов останется уже около 0,7%, но и тут есть вариативность. В общем, обычно сдаваемые квартиры окупаются за 10-12 лет, иногда быстрее.

 

Вот несколько фактов об окупаемости:

  1. Квартира-студия в крупном городе может окупиться за 8-9 лет, если она хорошо отделана. Удивительно то, что люди предпочитают меньшую площадь, но лучшего качества, даже если проводят в квартире минимум времени и постоянно работают.
    квартира студия
  2. Даже при невысокой изначальной стоимости квартира в небольшом населённом пункте окупается гораздо дольше. Дело в том, что в цене всё же значительную долю составляют строительные расходы, если рассматривать новые дома. А что касается давно построенных – они просто придерживаются рыночной стоимости. В общем, в этом случае у нас будет уже 11-14 лет окупаемости.
  3. Между указанными выше двумя крайними вариантами есть очень много других, где на стоимость аренды влияют разные параметры. Соответственно, меняется и доходность таких инвестиций.

 

 

Способы сдачи квартиры в аренду

Процесс можно осуществлять по-разному. Для кого-то важна максимальная доходность и человек готов предпринимать действия, а другие не хотят и пальцем пошевелить, при этом готовы на меньший заработок. Существуют следующие варианты исходя из ключевых параметров:

  1. Сдача жилья в аренду через агентство. Здесь всё очень просто – обращаемся в агентство и дальше работать придётся по-минимуму. Агент сам ищет клиентов, показывает квартиру, предлагает типовой договор. Это достаточно популярный способ сдачи квартиры в аренду, так как многие владельцы квартир попросту не хотят тратить время, изучать рынок и общаться с потенциальными жильцами. За это агент получает комиссию – обычно размер арендной платы за один месяц. В принципе, удобно, но при этом есть очень много съёмщиков, которые не хотят нести лишние расходы и сразу отказываются от таких вариантов.
  2. Участие собственника в процессе. То есть владелец квартиры изучает как сдать квартиру без посредников, занимается общением с желающими снять жильё, сам показывает. В этом случае необходимо правильно подобрать стоимость аренды квартиры, то есть потратить время на оценку конъюнктуры рынка, сделать выводы, изучить все нюансы.

Способы сдачи квартиры в аренду

 

Также может отличаться и длительность сдачи. Часто можно встретить в объявлениях чётко указанные даты, когда квартира станет доступной для съёма или на какой период она сдаётся. Обычно разделяют на 3 варианта:

  1. Посуточная аренда. Краткосрочный и обычно дорогостоящий вид аренды жилья. Такие квартиры, как правило, хорошо обставлены, с новой техникой и качественным ремонтом. С какой целью снимают такое жильё не всегда понятно, нужно быть готовым к тому, что после жильцов останется страшный бардак, который нужно убрать до заселения новых.
  2. Сезонная аренда. Это в большей степени относится к жилью за городской чертой, либо же возле курортных зон. В объявлениях так и указывают – сдача на летний период (или на зимний, если говорим о близости к горнолыжным курортам). То есть в остальное время квартира используется, а сдаётся в “горячий” сезон.
  3. Долгосрочная аренда. Постоянно менять жильцов вряд ли кому-то захочется. Поэтому, сдавать обычно предпочитают на долгий срок – от 6 месяцев, чаще ещё дольше. В этом есть своя логика – все хлопоты по сдаче происходят гораздо реже, после того, как жильцы заехали, остаётся лишь получать деньги и просто посматривать, всё ли там в порядке.

 

Перечисленные варианты являются основными, именно эти моменты обычно приходится продумывать владельцам жилья, когда они составляют конкретный план как сдать квартиру – посуточно или на длительный срок, работать самому или через посредников. Также можно отметить главный второстепенный аспект, который, тем не менее, тоже имеет место быть:

  1. Сдача квартиры с мебелью. В этом случае в квартире обычно есть всё самое необходимое – спальное место (или места), кресло, стулья, табуретки и так далее. Меблировка обычно подразумевает наличие шкафа для вещей, минимальный кухонный гарнитур. Также холодильник, стиральная машина и прочая важная техника.
  2. Сдача квартиры без мебели. Это подходит тем, кто имеет квартиру совсем недавно построенную и не имеет средств на полноценное обустройство. Такие квартиры интересны переезжающим со своей мебелью, поэтому они прекрасно сдаются, но спрос гораздо ниже, конечно.

Сдача квартиры без мебели

 

Обычно чем лучше обустроено жильё, тем больше интересующихся и, соответственно, быстрее происходит сдача квартиры в аренду (при разумной стоимости аренды, конечно). Такие детали как наличие микроволной печи, телевизора, уже подключенного интернета, сушилки для белья, утюга и прочих бытовых принадлежностей – не самых необходимых, но в то же время полезных. Идеальным вариантом можно назвать квартиру с полностью готовыми для жизни человека условиями. Простыми словами, зашёл с сумкой вещей и спокойно живёшь без бытовых забот. Такие квартиры обычно сдаются подороже, но при этом и просматривают их чаще, ведь это максимально удобно для жизни.

 

В общем, для тех кто не знает как сдать квартиру на длительный срок или же каких-либо других нюансов, самым простым решением будет обращение в агентство. Главное, помнить, что нужно придерживаться средней рыночной цены, ведь агенты для быстрой сдачи могут очень убедительно предлагать снизить стоимость. У них это разовая выплата, а нам потом каждый месяц недополучать свою прибыль. В остальном, это очень просто и удобно. Агентств очень много, работать лучше с крупными и с хорошей репутацией, ведь туда обращается множество желающих снять – тоже по принципу надёжности и репутации.

 

 

Договор аренды

Это, без сомнения, можно назвать самым важным моментом. С точки зрения закона собственник жилья должен платить налог с получаемой от аренды прибыли. Чтобы у налоговых органов не возникало никаких вопросов, необходимо заключать договор и на основании этого документа производить налоговые отчисления. Сразу скажем – так работают далеко не все. Есть очень много квартир, которые сдаются неофициально, то есть собственник и жилец просто договариваются обо всех условиях и не составляют договор. Так обычно действуют в следующих ситуациях:

  1. Съёмщик является знакомым или родственником, то есть присутствует доверие и понимание, что обмана не будет.
  2. В квартире нечего украсть, сломать и так далее. То есть собственник не боится за имущество, так как оно не представляет особой ценности. Очень распространённый вариант при получении квартир в наследство от пожилых людей. Как правило, обставлены такие квартиры очень старой мебелью, никакой серьёзный техники нет.
  3. Арендодатель не знает как сдать квартиру официально или же принципиально не хочет этого делать, чтобы не платить налоги. Тут уж как повезёт, бывает, что какие-нибудь зарубежные студенты прекрасно живут, поддерживают чистоту и всё платят заранее без всяких бумаг, а бывает, что приличные с виду люди превращают квартиру в помойку и пропадают, не заплатив.

Договор аренды

 

Если ситуация вскроется, то будет сразу штраф, состоящий из нескольких пунктов – 5% от суммы, которую утаили, сам налог (простой НДФЛ) и ещё к нему 40%. То есть лучше работать через договор. Есть как типовые варианты в интернете, так и собственноручно составленные. В любом случае проще всего воспользоваться уже готовой формой и просто вносить свои изменения. Хотя, обычно есть договоры, где указано практически всё, что может интересовать, далее собственник просто исключает ненужные пункты. Среди важных выделяют следующие:

  1. Срок аренды. Обычно менее 12 месяцев, так как иначе придётся регистрировать его в росреестре.
  2. Стоимость и порядок оплаты. Обычно указывается какое-либо число месяца, до которого необходимо произвести оплату за следующий месяц проживания.
  3. Список жильцов. Если не хотим, чтобы было 40 гастарбайтеров вместо молодой пары, то обязательно прописывает этот момент.
  4. Состояние жилья, описывается имущество. В случае поломки производится компенсация. Может быть предусмотрен залог – жильцы сразу же вносят определённую сумму, которую в случае чего можно использовать на ликвидацию последствий.
  5. Дополнительные моменты, которые обычно связаны с безопасностью имущества — наличие детей, животных, вредных привычек и так далее. Всё, что волнует арендодателя, можно прописать в договоре.
    Ограничения для квартиросъемщиков
  6. Порядок досрочного расторжения договора. Бывает всякое, иногда какой-либо из сторон нужно это сделать. В этом случае лучше всё предусмотреть заранее. Так будет проще и нам и жильцам.

 

К этому списку обычно ещё можно добавить менее значимые, но всё же встречающиеся – как оплачивается коммуналка, возможность покупки бытовой техники в счёт оплаты аренды, ремонтные работы и прочее. Для того, чтобы заключать договор, собственник также должен иметь определённые документы на руках, ведь мошенничество встречается с обеих сторон – и арендодателей тоже. Итак, обычно требуется следующее:

  1. Свидетельство о собственности или иной документ, подтверждающий это право. С этим всё понятно.
  2. Паспорт (копия).
  3. Согласие других собственников, если таковые имеются, а также супруга(-и), выписка их ЖЭКа с перечисленными жильцами квартиры.

 

Отдельно стоит отметить сдачу ипотечной квартиры, ведь это очень популярный способ инвестиций. В этом случае обычно необходимо согласовать этот вопрос с банком. В ипотечном договоре может быть прописана возможность сдачи, но только с согласия банка, поэтому придётся изначально уведомить их о своём желании и получить одобрение.

 

 

 

Как сдать квартиру в аренду?

Если принято решение о том, что жильё следует сдать, можно начинать работать в этом направлении. Как мы уже говорили ранее, проще всего работать с риелтором. Но если такой возможности нет или просто не хочется, то далее придётся предпринимать определённые шаги. Тот, кто уже сдавал квартиру и так знает, а вот тем, кто интересуется как официально сдать квартиру самостоятельно, рекомендуется придерживаться следующего плана:

  1. Заранее сделать все документы, которые перечислены выше. ЖЭК может затягивать, в случае ипотеки банк может долго рассматривать, в общем, с этого лучше начать, так как всё остальное можно делать в процессе работы с документами, то есть параллельно.
  2. Привести квартиру в надлежащий вид. Как следует убраться, отремонтировать всё, что сломано, составить список всей имеющейся бытовой техники, что-то докупить. Очень часто люди забывают про нормальную сантехнику, потом приходится быстро решать этот вопрос.
  3. Продумать договор и все условия. Это позволит сразу же отсечь огромное количество неподходящих арендаторов. Забудем указать, что нельзя курить – будет много потраченного времени, так как многие курят.
  4. Теперь можно переходить к вопросу определения стоимости аренды. Идём на любой сайт с недвижимостью, а лучше сразу на несколько, и ищем аналогичные варианты на этой же местности. Оцениваем и принимаем решение – сдать по средней цене или же немножко подвинуться и получить большой поток желающих.
    Как сдать квартиру в аренду
  5. Размещаем объявления. Тут сгодится вообще всё – сайты недвижимости, группы в контакте, даже газеты. Некоторые ещё пользуются старыми методами – печатают объявления и расклеивают их, но это уже не так эффективно.
  6. Определяем время показа квартиры, составляем расписание. Каждому показу следует выделить не менее 10 минут, это среднее время осмотра.
  7. Показываем договор. Далее могут быть разные обсуждения, но обычно быстро становится понятно – действительно жилец желает снять квартиру. Если да, то дальше всё обычно происходит быстро, документы подписываются.
  8. Получаем свои деньги. Это может быть оплата за первый месяц, последний и залог. Последний месяц очень актуален – жилец не сбежит без оплаты, проморочив голову, что вот-вот оплатит, а также будем иметь минимальный срок аренды в 2 месяца. Даже прописанные в договоре штрафные санкции всегда можно очень долго оспаривать в суде, да и кому это нужно, если честно – возни больше, чем пользы.

 

В случае с мигрантами или приезжими можно сделать временную регистрацию. С одной стороны, таких жильцов не очень любят, с другой – они гораздо реже доставляют проблемы, как это не странно.

 

 

Преимущества и недостатки сдачи квартиры в аренду

Мы рассказали как сдать квартиру в аренду по закону, теперь рассмотрим сильные и слабые стороны такого вида инвестирования своих средств. Инвестированием это называется по одной простой причине – пустующую квартиру можно продать и использовать в другом направлении, а сдача в аренду – процесс эксплуатации имеющегося актива с целью получения прибыли. К плюсам относят:

  1. Относительно простой алгоритм действий, особенно, если работать с агентствами.
  2. Стабильный заработок. Рынок съёмного жилья постоянно растёт, то есть имеется много желающих как сдать так и снять, обычно процесс занимает от одного до трёх месяцев.
  3. Достаточно высокая доходность по сравнению с депозитом в банке или гособлигациями.
  4. Квартира не подвергается инфляционным рискам – стоимость постепенно растёт.
  5. Работа через договор защищает от рисков, если он правильно составлен и всё учтено.

Преимущества и недостатки сдачи квартиры в аренду

 

В принципе, именно этот перечень основных преимуществ и сделал такой вид получения дохода очень популярным. Минимум действий, максимум пользы. Бизнес требует навыков, а узнать как правильно сдать квартиру в аренду не так и сложно. Но, есть также и минусы, которые многим кажутся существенными, а именно:

  1. Долгая окупаемость объекта, необходимость платить налоги. Всё относительно, конечно, но тот же портфель из акций может дать гораздо больше, в разы.
  2. Риски, связанные с обманом. Если где-то что-то забыть указать в договоре или же работать без него, то всегда будет вероятность обмана.
  3. Порча имущества. Это достаточно распространённый случай, когда жилец наносит ущерб как бытовой технике, так и квартире целиком. Чтобы защититься от глобальных рисков, нужно страховать квартиру.
  4. Проблемные жильцы. Они могут ничего не ломать, но при этом шуметь, курить на лестничной площадке – соседи будут жаловаться, обращаться к участковому. От этого никто не застрахован.

 

 

Заключение

Понять, как сдать квартиру в аренду не сложно, мы рассказали в общих чертах весь процесс, но кадая ситуация уникальна и бывают разные случаи. Помимо большого количества разных моментов и рекомендаций есть также много примеров когда стереотипы не работают – славянская семья устраивает бардак и ломает технику, а приехавшие на стажировку люди из условного Таджикистана ведут себя тише воды ниже травы, платят вовремя и поддерживают чистоту. Так что всегда есть определённая доля случайности.

 

Автор: Вадим Бон

Инвестор, предприниматель, трейдер, автор и создатель финансового блога internetboss.ru

"Занимайтесь любимым делом - только так можно стать богатым".

Читайте также

5 thoughts on “Как сдать квартиру в аренду и заработать?

  1. Знакомые приобрели однокомнатную хрущевку за миллион. И сдают ее. Желающие снимать нашлись моментально. Берут помимо коммунальных платежей сверху 5 тысяч рублей. Считаю, что поступили выгодно. В данный момент хранить деньги на банковском вкладе не особо выгодно — процентная ставка около 5 % годовых. Т.е. с миллиона в год можно получить 50 тысяч процентов. Плюс заплатить налог (по недавнему закону) с процентов. При сдаче квартиры навар 60 тысяч в год. А желающих снимать в настоящее время очень много-это и молодые семьи, и студенты, и приезжие. А чтобы сдать быстро-не стоит заламывать высокую цену, и соответственно не стоит делать дорогого ремонта в квартире.

  2. Да уж, в настоящий момент в небольших городках сдача квартиры, это скорее покрытие расходов за коммуналку, чем заработок. Кроме того, есть большой риск нарваться на недобросовестных квартиросъёмщиков. Как говорится «Не своё — не жалко». А сколько хлопот. Мало найти жильцов, так ещё и уборка и даже ремонт после того как они съехали. Неблагодарное это дело… А статья отличная, столько важных нюансов, о которых по неопытности даже не задумываешься.

  3. Мы по незнанию как-то сдали квартиру без оформления договора и в итоге остались и без денег, да ещё и мебель из одной комнаты всю вывезли так называемые жильцы. И, конечно, сразу потерялись, даже на звонки не отвечали. Теперь мы научены горьким опытом. Статья полезная, но вот бы раньше мне попалась на глаза. Век живи, век учись — очень правильные слова.

  4. Сдашь квартиру в аренду, налоги будешь платить, но квартира ведь после нанимателей будет нуждаться в ремонте, как бы не оказалось, что все деньги на него и пойдут.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *