Ипотечный фонд — что это такое? Схема работы. Как инвестировать в ипотечный фонд?

Ипотечный фонд что это такое

 

Если сравнивать США и Россию в сфере ипотечного кредитования, то наша страна находится в положении новичка. Такое явление, как «ипотечный фонд» в США встречается очень часто, с помощью фондов приобретается порядка 30% всего ипотечного жилья. Акции многих ипотечных фондов торгуются на фондовой бирже и инвестировать в них можно буквально с помощью пары кликов. В России же эта индустрия только зарождается, а вложиться в ипотечные фонды можно только напрямую.

 

Что такое ипотечный фонд?

Основная задача фонда ипотечного кредитования – оказать помощь частному лицу в приобретении либо постройке собственного жилья. При этом часто клиентов фондов называют инвесторами – т.е. они по факту инвестируют в собственную недвижимость. Но клиентов следует отличать от инвесторов – бизнес-ангелов, которые вкладывают личные средства в фонд без цели покупки недвижимости.

Ипотечный фонд не просто помогает найти (или построить) подходящее жилье, но и берет на себя полностью всю работу по оформлению документации и сопровождению сделки.

Первые ипотечные фонды возникли в нашей стране в 2000-х годах. Одна из первых и существующих ныне – некоммерческая организация «Фонд развития ЖКХ» в Вологде. В 2005 году возник свой ИЖФ в Москве. Сейчас по России действует порядка сотни ипотечных фондов различного масштаба.

что такое ипотечный фонд

 

 

Виды ипотечных фондов и функции

Можно выделить несколько видов ипотечных жилищных фондов:

  • Реализация жилищных программ по льготной ипотеке – например, для военнослужащих или молодых семей. Обратившись в такой фонд, можно получить ипотеку на льготных условиях без лишних заморочек.
  • Постройка собственного жилья. Фонды выдают средства для возведения собственных домов и курируют, в том числе, саму постройку – т.е. могут руководить непосредственно строительными работами.
  • Покупка квартиры в новостройке или на вторичном жилье. Такие фонды ориентированы исключительно на выдачу средств для ипотеки. Они работают в тесной связке с банками и страховыми компаниями, поэтому их функцией является полное сопровождение сделки – от получения займа до передачи прав собственности.
  • Фонды от застройщиков. С их помощью можно купить жилье в новостройке напрямую у заказчика, минуя банки и других посредников.

Виды ипотечных фондов и функции

 

Как правило, ипотечные фонды носят некоммерческий характер деятельности и по факту являются объединениями граждан. Некоммерческие ипотечные фонды еще можно сравнить с жилищными кооперативами, с помощью которых жилье покупается «вскладчину».

 

 

Схема работы ипотечных фондов

Каким именно образом работают ипотечные фонды? На самом деле схема работы проста:

  • участники фонда собирают средства для покупки или постройки недвижимости и выкупают закладные по ипотеке у банка;
  • фонд становится залогодержателем недвижимости и кредитует участников, обычно под более низкий процент;
  • кредитная нагрузка на отдельного участника снижается.

 

То есть по факту фонды ипотечного кредитования выступают в роли банка, кредитующего частных клиентов под залог жилья.

Если заемщик не сможет расплатиться с фондом, то тот имеет право истребовать предмет залога в свою собственность и выставить на продажу.

На начальных этапах и на этапе интенсивного развития ипотечные фонды финансируются сторонними инвесторами – бизнес-ангелами. Они формируют начальный пул средств, с помощью которого может производиться выкуп закладных. Впоследствии доход делится пропорционально доле участия в бизнесе.

В случае, если сторонних инвесторов нет, а фонд образуется несколькими заинтересованными гражданами, то схема работы немного другая. Так, участники вскладчину выкупают одну закладную, потом – вторую, затем – следующую и т.д. Суть в том, чтобы снизить кредитную нагрузку на участников и при этом дать возможно погасить ипотеку досрочно с минимальной переплатой.

 

 

Плюсы и минусы ипотечных фондов

Для участников, рефинансирующих свои ипотеки с помощью фондов, немало плюсов:

  • снижение долговой нагрузки;
  • возможность вывести жилье из-под обременения и продать по рыночной цене;
  • уменьшение переплаты;
  • реальный шанс купить собственное жилье с минимальной переплатой.

 

Но нужно учитывать и минусы:

  • получить одобрение на займ в ипотечном фонде не так просто, обычно это достаточно закрытая «тусовка» для своих;
  • купить можно не каждое жилье, а только то, которое финансируется фондом;
  • фонд становится залогодержателем жилья и выкупать жилье приходится точно также, как в банке;
  • если фонд закроется или разорится, то жилье может быть передано другому залогодержателю не с такими выгодными условиями.

Плюсы и минусы ипотечных фондов

 

Инвесторы, которые непосредственно вкладывают в фонд, могут отметить такие плюсы:

  • низкий уровень риска;
  • стабильная доходность за счет рентных платежей;
  • в случае банкротства заемщика инвестор получает жилье в собственность (т.е. инвестиции обеспечены).

 

Но есть и минусы:

  • низкая доходность – порядка 3-6% годовых;
  • большой порог входа – от нескольких миллионов;
  • непрозрачная отчетность.

 

В целом ипотечные фонды – это инструмент опытных инвесторов, готовых рискнуть крупной суммой и лично разбирающихся в особенностях того или иного фонда.

 

 

Как инвестировать в ипотечный фонд?

Есть два основных способа инвестировать в ипотечный фонд. Первый – купить ценные бумаги на бирже. Но российские ипотечные фонды на бирже не представлены, а зарубежные фонды (они называются mortgage REITs) обращаются только на зарубежных биржа (Нью-Йоркской, Лондонской и Nasdaq).

Поэтому наиболее реален второй вариант – прямое инвестирование. Для этого нужно:

  • найти подходящий фонд;
  • связаться с руководителем;
  • обсудить условия;
  • совершить инвестицию по оговоренным условиям.

Как инвестировать в ипотечный фонд?

 

В каждом фонде предлагаются свои варианты инвестирования, поэтому какого-то единого тарифа не предусмотрено. Но в большинстве случаев можно говорить про инвестиции на срок от 5 до 10 лет и под ставку в районе 3-6% годовых.

Чем больше ставка по ипотеке, тем выше потенциальный заработок инвестора, ведь доход ипотечного фонда складывается как разница между ставкой по ипотеке и предоставляемой ставкой для клиента. Поэтому в ипотечные фонды выгоднее инвестировать в эпоху растущих ставок.

Читайте также

1 thought on “Ипотечный фонд — что это такое? Схема работы. Как инвестировать в ипотечный фонд?

  1. Очень интересный и заманчивый способ инвестирования. Интересен тем, что сейчас довольно хорошими темпами строится жилье, Заманчиво, потому что ты получаешь доход от вложений. Правда процент довольно низкий (3-6% годовых). Все зависит от суммы вложений, но сразу сказано что порог высокий — от нескольких миллионов. Простому смертному это не по карману, но как говорится всяко бывает. Для тех кто сможет инвестировать при банкротстве заемщика инвестор получает жилье, как бы все предусмотрено. Риски бывают в любом деле.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *