Гостиничный бизнес отлично себя чувствует в условиях стабильно растущей деловой активности. Доходы людей растут, они могут позволить себе путешествия, растет и число тех, кто вынужден пользоваться отелями в рабочих поездках. Это делает инвестиции в отели неплохим вложением, вероятнее всего доходность будет не ниже среднерыночной. Hotel stocks можно смело добавлять практически в любой портфель.
- Почему инвестировать в отели выгодно
- Виды отелей, пригодных для инвестиций
- Способы инвестирования в отели
- Обзор компаний, в которые можно инвестировать
- Состояние отельной индустрии, ее перспективы
- Преимущества и риски инвестирования в отели
Почему инвестировать в отели выгодно
Без путешествий обходится сравнительно малая часть людей, в основном это жители бедных стран, просто не имеющих возможности путешествовать. Остальные путешествуют по разным причинам – работа, отдых, туризм, посещение родных. Но независимо от причины все эти люди используют гостиницы для проживания.
Этот рынок не исчезнет из-за достижений прогресса. Независимо от уровня развития технологий людям нужно будет где-то жить на отдыхе, в туристической поездке или командировке.
Уже в конце 10-х годов в мире насчитывалось порядка 184000 отелей (17+ млн номеров) и это число продолжает расти. Несмотря на отдельные спады на длинной дистанции этот рынок стабильно растет.
Для наглядности можно оценить поведение REIT Park Hotels & Resorts. Это крупный фонд, специализирующийся на управлении отельной недвижимостью и недвижимостью, связанной с развлечениями. С начала десятых в моменте рост акций этого фонда составил почти 650%. Свой вклад сделала развлекающая составляющая, но и отельный бизнес рос.
Растут далеко не все отельные REIT или акции отдельных отелей. Среди них полно тех, чьи котировки стагнируют годами или темпы роста отстают от среднерыночных. Это стандартный инвестиционный риск, с ним сталкивается каждый инвестор, этот риск не зависит от выбранного направления.
Доходность отелей зависит от таких факторов как доходы людей, деловая активность, отсутствие ограничений на передвижение. В глобальном смысле этот бизнес зависит и от фазы экономического цикла. Поэтому хотя отели и могут давать неплохой профит не ждите, что это будет происходить без коррекций, небольших периодов стагнации. На длинной дистанции эти инвестиции будут выгодными, но при коротком временном горизонте можно получить убыток.
Виды отелей, пригодных для инвестиций
Общий смысл любой гостиницы один и тот же – дать посетителю возможность комфортно жить какое-то время. Но в зависимости от масштабов, целевой аудитории и прочих особенностей выделяют несколько типов отелей, в которые можно вкладывать деньги:
- Бизнес-отели. Ориентированы в первую очередь на тех, кто путешествует из-за работы/бизнеса, а не для туризма. В них могут быть оборудованы переговорные комнаты, есть и другие аспекты, делающие акцент именно на бизнес составляющей.
- Курортные отели. Востребованы в популярных среди туристов регионах. Могут получать дополнительную прибыль за счет организации экскурсий и предоставления прочих услуг для туристов.
- Спа-, велнес-отели. Помимо обычных услуг, характерных для гостиниц, здесь важна косметологическая составляющая. Здесь есть фитнесс центры, бассейны, велнесс центры, могут быть разработаны специальные диетические меню.
- Бутик-отели. Небольшие гостиницы, владельцы которых делают акцент на необычном оформлении, зачастую оно связано с культурными особенностями конкретной страны. Здесь нет миллиардной выручки, но они могут быть прибыльными.
- Luxury. Целевая аудитория – состоятельные люди и знаменитости. Ставка сделана на роскошь и комфорт, у постояльцев нет проблем с деньгами.
- Extended Stay гостиницы. Их особенность – акцент на длительном проживании постояльцев.
- Эко отели. Отличаются от остальных ставкой на экологичность проживания, они стремятся подчеркнуть близость к природе.
- Эконом-сегмент. Это капсульные отели, хостелы, позволяющие провести несколько ночей за минимальный ценник. По сравнению с остальными выделяются низким ценником.
- Уникальные экзотические отели. Это может быть гостиница во льду или подводный отель. Такие объекты уникальны и продают в первую очередь уникальный опыт, а не возможность переночевать. Они никогда не станут массовыми.
- Кондо-отели. Инвестор может приобрести номер в гостиничном комплексе, затем сдавать его как номер в обычной гостинице. Управлением будут заниматься профессионалы.
- Апарт-отели. Схема напоминает кондо, но инвестиции в апарт-отели предполагают аренду номеров, а не покупку.
- Мотели. Аудитория этого типа гостиниц – автомобилисты, мотели располагаются у автодорог.
- Pop—up отели. Так называют быстровозводимые гостиницы, это не капитальные здания, используются для организации проживания людей на короткий срок. Идеальное решение для фестивалей, концертов и прочих мероприятий с максимальной длительностью до 2-3 недель. Они провоцируют кратковременный наплыв большого числа людей, обычная гостиничная инфраструктура может не справиться с этим пиком.
- Загородные отели. Здесь на первый план выходит желание гостей отдохнуть от городской суеты, ощутить единение с природой.
Зарабатывать можно на любом из перечисленных типов гостиниц. Успех во многом зависит от эффективности управления, прибыльные и убыточные примеры есть в любой из этих категорий.
Способы инвестирования в отели
Инвестиции в отели не сводятся к покупке акций или покупке небольшой гостиницы. Есть варианты, с которыми многие не знакомы.
Ниже – полный список возможных направлений для инвестиций в отельный рынок:
- Покупка акций. Многие отели – публичные компании, их бумаги торгуются на NYSE и других крупных биржах мира. На бирже могут торговаться бумаги как конкретной гостиницы, так и компании, управляющей сетью отелей по всему миру. Чаще всего это зарубежные компании, и чтобы инвестировать в них, россиянину нужен счет у иностранного брокера, который предоставит доступ к заграничным биржам.
- Облигации. Стандартный вариант заработка на бондах, покупая которые, инвестор одалживает деньги эмитенту ценной бумаги. Удобный, надежный, но не самый высокодоходный вариант.
- ETF. Есть биржевые фонды, специализирующиеся на этом направлении. Правда, это скорее не чистые hotel ETF, а hospitality ETF, в их корзины входят не только отели, но и индустрия развлечений, туризм.
- REIT. Фонды, занимающиеся управлением отельной недвижимостью. По сравнению с ETF выделяются стабильными дивидендами, закон обязывает их направлять на дивиденды большую часть прибыли.
- Инвестиции в строительство гостиницы. Высокие затраты, сравнительно низкая окупаемость + сложный анализ рынка. Это может быть строительство отеля своими силами или вложения в уже строящийся объект на правах совладельца.
- Вложения в кондо-отели. Он выглядит как гостиничный комплекс, состоящий из множества отдельных юнитов (номера). Инвестор покупает его и может жить в нем или сдавать его в аренду. При этом используется уже готовая гостиничная инфраструктура, а управлением занимаются профессионалы.
- Таймшер. Речь идет о покупке права собственности на определенный срок. Это право можно перепродать и заработать на разнице стоимости номера.
- Крауд инвестирование через профильные платформы. Гостиница – это не обязательно монструозный комплекс с тысячами номеров. Это может быть и небольшой отель на несколько номеров. Авторы таких проектов могут искать инвесторов на обычных краудфандинг платформах. Хороший пример – гостиница The Moxy, средства на строительство которой собирались в том числе через платформу CrowdStreet.
- Выдача займа напрямую или через краудлендинговую платформу.
Удобнее всего – покупка акций конкретного отеля, ETF, REIT или облигаций. Прочие варианты требуют либо значительно больших вложений, либо более глубокого анализа. Заработать можно любым из перечисленных способов, но обычные инвесторы чаще всего выбирают вариант с работой через брокера (акции, облигации, ETF, REIT).
ТОП-10 компаний, в которые можно инвестировать
Ниже перечислена десятка hotel stocks, это не рейтинг, а скорее просто набор бумаг с неплохим потенциалом. Инвестировать можно не только в них, так что при выборе не ограничивайтесь этой десяткой.
В список вошли:
- Hilton Worldwide Holdings Inc. Всемирно известный бренд, появился в 1919 г., это не одна гостиница, а сеть отелей, работающих в 100+ странах по всему миру. Всего в Hilton доступно более миллиона номеров, по состоянию на 2024 г. именно Hilton принадлежало 20% строящихся номеров во всем мире. Портфель отлично диверсифицирован, в нем есть и Luxury, и средний, и эконом классы гостиничных номеров.
- Marriott International, Inc. По масштабам бренд сопоставим с Hilton, история Marriott началась в 1927 г., тогда это была сеть закусочных, переход в отельный бизнес начался лишь в 1957 г. В портфеле Marriott 8500+ гостиниц и 1,7+ млн номеров в 10+ странах мира, также в собственности более 20 суббрендов. В 2024 г. Marriott International входил в ТОП 3 hotel stocks по такому параметру как количество хедж-фондов, инвестировавших в эти акции.
- InterContinental Hotels Group. Уступает Marriott по количеству отелей, InterContinental владеет 6000+ объектами отельной недвижимости в 100+ странах, всего в портфель входит 18 суббрендов. Помимо luxury сегмента внимание уделяется и эконом направлению. По данным за 2023 г. выручка превысила $1 млрд, а портфель пополнился 556 гостиницами, заполняемость выросла до 62%.
- Hyatt Hotels. Бренд появился в 1957 г., а с 1969 г. началась его международная экспансия, примерно с 80-х годов Hyatt ассоциируется с некой премиальностью. В первом квартале 2024 г. RevPAR вырос на 5,5% в годовом исчислении, а количество номеров достигло максимума на уровне 129000. Всего в портфеле Hyatt Hotels более 1200 гостиниц в 72 странах мира.
- MGM Resorts International. Помимо гостиничного бизнеса MGM зарабатывает за счет управления курортами. Компания ведет бизнес в Лас Вегасе, в частности управляет объектами на Лас Вегас Стрип. MGM Resorts удалось справиться с последствиями пандемии уже в 2023 г. После снятия ковидных ограничений китайским правительством продажи превзошли показатели 2019 г.
- VICI Properties Inc. Это REIT, работающий помимо отелей и в секторе развлечений, также VICI занимается полями для гольфа. REIT появился в 2017 г. после банкротства и реструктуризации Caesars Entertainment. Во втором квартале 2024 г. квартальная выручка в годовом исчислении выросла на 6,5%, результат ненамного превзошел прогнозы аналитиков. VICI удалось получить несколько крупных займов, так что финансовой устойчивости REIT ничто не угрожает.
- Park Hotels & Resorts Inc. До 2017 г. входила в состав Hilton Worldwide Holdings, но затем выделена в самостоятельную компанию. Специализируется на гостиницах высшего класса, в портфель входит 39 отелей (23428 номеров).
- Choice Hotels International. Одна из крупнейших гостиничных компаний мира, в портфеле 7500+ отелей, 630000 номеров в 46 странах мира. Choice Hotels называют пионером в области франчайчинга, эта статья доходов приносит основную часть прибыли. Также компания активно работает в области цифровизации, в частности, онлайн бронирования номеров.
- Host Hotels & Resorts, Inc. Один из крупнейших REIT, работающих с отельным и развлекательным бизнесом. По состоянию на конец 2024 г. в портфель фонда входил 81 отель, 43400 номеров, выручка в 2023 г. составила порядка $5 млрд и продолжает расти. Это один из самых устойчивых фондов недвижимости в hospitality секторе.
- Atour Lifestyle Holdings Ltd. Ведущая компания на рынке Китая, по состоянию на конец 2023 г. в портфеле Atour было 1210 гостиницы и 617 находилось в фазе строительства. Среди них есть и luxury отели и гостиницы среднего класса. Atour Lifestyle – молодая компания, основана в 2013 г., IPO на NASDAQ прошло в 2022 г. Можно сказать, что несмотря на масштабы компания находится в фазе активного роста.
Отдельные акции могут стагнировать или даже терять в цене, но в целом из hotel stocks можно собрать жизнеспособный портфель. Мини-портфель из описанной выше десятки показывает отличный результат даже на короткой дистанции.
На 5-летней дистанции он показал CAGR в 10,83%. Высокая максимальная просадка объясняется тем, что на этот период пришелся форс-мажор в лице пандемии коронавируса. Портфель успешно прошел это испытание и дал неплохую прибыль.
Состояние отельной индустрии, ее перспективы
Отели тесно связаны с туризмом, также их прибыльность напрямую зависит от возможности людей путешествовать. Пандемия 2020 г. нанесла сильный удар по этой индустрии. Сложности с любыми видами путешествий и переход на удаленный формат работы буквально обрушили доходную часть отелей.
Уже к весне 2020 г. заполняемость отелей в США упала до 20%, а выручка на номер (RevPAR) снизилась на 80%. В Европе последствия оказались еще более серьезными – RevPAR упала на 90% по сравнению с тем же периодом в 2019 г. Тогда всех пугала неопределенность и рассматривались разные сценарии восстановления – от затяжной многолетней стагнации до быстрого восстановления за 2-4 года.
В целом, большинство полагало, что к 2024 г. индустрия отелей не сможет восстановиться до уровня 2019 г. Большая часть сценариев предполагала восстановление до уровней 80-90% от показателей допандемийного периода.
Реальность оказалась лучше большинства прогнозов, данные за 2024 г. показывают, что это первый год, когда отельная индустрия наконец полностью оправилась от пандемии коронавируса. Выручка растет, нет проблем с заполняемостью, по ряду показателей рынок обошел довольно успешный 2019 г.
Уже в 2023 г. средняя заполняемость отелей в мире достигала 69%, в летний период этот показатель рос до 80-85%. В Северной Америке наблюдался рост RevPAR (выручка на свободный номер) на 17% по сравнению с 2022 г. Все это стало возможным благодаря быстрому восстановлению деловой активности в мире и снятию ограничений на передвижение.
Небольшое резюме по состоянию на конец 2024 г. и перспективы отрасли:
- Показатель user penetration составил 16,1%. Так называется процент людей, использовавших отели, к концу десятилетия он может вырасти как минимум до 22%.
- Выручка на отельном рынке в 2024 г. ожидается на уровне $426,50 млрд с потенциалом роста до $511,9 млрд в 2029 г. Это консервативный сценарий, при его реализации CAGR окажется на уровне 3,72%. Если говорить о рынке в целом, то Cognitive Market Research ожидает, что к 2030 г. объем рынка вырастет до $1126 млрд ($784,82 млрд в 2023 г.), CAGR на уровне 5,29%.
Рост небольшой, но это лишь ожидаемый средний показатель по рынку, отдельные компании могут показать в разы лучший результат. CAGR в прогнозах нельзя рассматривать как знак низкой инвестиционной привлекательности.
- Ожидается, что к концу 2029 г. услугами отелей воспользуется 1,81 млрд человек, по сравнению с 2024 г. рост количество посетителей увеличится на 564 млн человек.
- К 2029 г. средняя выручка с посетителя (ARPU) увеличится до $340. Показатели 2019 г. были достигнута уже в 2024 г., в некоторых регионах удалось даже превзойти доковидный ARPU. Один из основных драйверов – страны Азии, здесь отельный бизнес развивается особенно активно.
- Ожидается, что к концу десятилетия как минимум 80% продаж на этом рынке будут генерировать онлайн платформы типа Booking.com.
Серьезный аргумент в пользу роста отельного рынка – благоприятные прогнозы по рынку гостеприимства (hospitality market). Это более широкое направление, отели включают в себя только объекты, предполагающие проживание людей. Но к hospitality market относится все, что может быть связано с отдыхом, досугом отдыхающих. Он включает и гостиницы, и бары, и казино, рестораны турагентства.
В случае с hospitality market аналитики говорят о CAGR на уровне как минимум в 10%, эти темпы роста сохранятся до 2029 г. Ожидается, что лидерами по росту станет Европа, Азиатский, Тихоокеанский регионы. Традиционно сильны позиции Америки.
О состоянии отельной индустрии можно судить и по ключевым биржевым индексам. Все они растут и уже обновили допандемийные максимумы.
При отсутствии потрясений типа очередной пандемии рост этого рынка практически гарантирован. Как минимум до конца десятилетия отельный рынок будет расти на величину от 3-5% в год. В ключевых регионах (Азия и Тихоокеанский регионы) рост может доходить до 10+% годовых.
Преимущества и риски инвестирования в отели
К преимуществам можно отнести:
- Высокую доходность при благоприятных внешних условиях.
- Возможность гибко регулировать ценовую политику, это дополнительный козырь.
- Стабильный спрос, особенно в туристических районах.
- Лояльность клиентов. Касается старых брендов, за счет репутации успевших обзавестись многомиллионной армией преданных постояльцев. Они выберут этот бренд даже если стоимость проживания будет дороже, чем у конкурентов.
- Невозможность отказаться от услуг отелей. Это не тот тип услуг, который может исчезнуть со временем из-за технического прогресса. Для этого нужно как минимум изобрести способ мгновенного перемещения в любую точку планеты, наука пока что далека от этого.
- Разнообразие вариантов инвестирования в отели. Это и покупка акций, и кондо-отели, и работа через crowd-платформы, и инвестиции в строительство отелей.
Из недостатков можно выделить:
- Волатильность спроса, фактор сезонности.
- Зависимость от фазы экономического цикла, деловой активности.
- Высокие операционные расходы. Нужны солидные затраты на строительство, ремонт зданий.
- Долгую окупаемость – прямое следствие предыдущего пункта.
- Высокую конкуренцию.
- Сложность управления. Нужно управлять многочисленным персоналом, поставками, следить за инфраструктурой.
Все это делает гостиничный бизнес специфическим вариантом для вложений. Есть немалые риски, но на благоприятном отрезке рынка отели могут обогнать средний результат по рынку.
Заключение
Инвестиции в гостиницы в состоянии обеспечить CAGR как минимум на уровне 10-11%, что сопоставимо со средним ростом рынка. Удачно подобранный портфель без проблем проходит даже такие потрясения как коронавирусная пандемия.
Но несмотря на это не рекомендуется собирать портфель только из hotel stocks. Эти бумаги нужно рассматривать исключительно как способ диверсификации. Отели – неплохой способ разнообразить портфель, снизив общий риск без снижения доходности.
