Инвестиции в квартиры — как зарабатывать на квадратных метрах?

Инвестиции в квартиры – неплохая альтернатива привычным вложениям в акции, облигации или банковские депозиты. Доходность может быть даже выше, чем на фондовом рынке, бывают периоды, когда стоимость недвижимости удваивается за 3-5 лет. Вложения в недвижимость можно использовать для диверсификации, отведя этому сегменту 15-30% от общего капитала. Вариантов инвестирования масса, для работы с квадратными метрами не нужно покупать трехкомнатную квартиру в центре Москвы, есть способы с минимальным входным порогом.

Оценка инвестиций в квартиры

Вложения в квартиру сводятся к нескольким схемам:

• Заработок за счет перепродажи недвижимости в будущем. Есть различные схемы работы, например, покупка квадратных метров на стадии котлована или поиск квартир в перспективном районе, доведение их до нормального состояния и перепродажа через 2-3 года.
• Стабильный распределенный во времени доход за счет сдачи квартиры в аренду.
• Покупка акций соответствующего REIT. Самый удобный метод с точки зрения минимального капитала для инвестиций.

При оценке доходности можно опираться на статистику по изменению стоимости жилья в разных странах. В США:

• Данные от Zillow показывают, что средняя стоимость квартиры в 2021 г. составила $295300. Рост по сравнению с 2020 г. составил 10,1%. Это сопоставимо со средним годовым доходом при инвестировании в фондовый рынок.
• На той же дистанции по статистике Zillow средняя стоимость месячной аренды квартир возросла до $1843. Это рост всего на 1,2% по сравнению с 2020 г.
• RealtyMogul сообщает, что в 2020 г. средняя доходность при инвестировании в квартиры составила 8,06%. Это на уровне среднего дохода инвестора, работающего с акциями и облигациями.

В Европе общая тенденция также указывает на рост стоимости квадратного метра (и при покупке, и при аренде):

• В 2021 г. цены на жилье в Испании во 2 квартале выросли на 1,1% по сравнению с данными годичной давности.
• В Великобритании несмотря на пандемию в 2020 г. стоимость жилья возросла на 8,5%.
• В Нидерландах (Амстердам) стоимость квартир в 2020 г. взлетела сразу на 20% по сравнению с 2019 г.
• В Германии на той же дистанции также зафиксирован рост на 8,5% (данные немецкой ассоциации недвижимости – IVD).
• В Италии ISTAT рапортовал о снижении стоимости недвижимости на 1,8%.

Примерно та же динамика и в других регионах планеты. Исключения бывают, но чаще всего на многолетней дистанции стоимость недвижимости растет.

Инвестиционная привлекательность квартир объясняется тем, что жилье – благо первой необходимости. Независимо от дохода подавляющее большинство людей стремится обзавестись жильем.

Рекомендую прочитать также:

Виды брокеров: какие бывают и чем отличаются

  Брокеры — это профессиональные посредники, которые помогают проводить сделки между продавцами и покупателями на различных рынках: фондовом, валютном, товарно-сырьевом, […]

Инвестиции в квартиры в России

Циан приводит интересную статистику за период с 2000 г. по начало 20-х годов. За это время:

• Средняя стоимость новостроек и вторички выросла примерно в 10 раз.
  
• Если ввести поправку на инфляцию, то окажется, что в 2020 г. в среднем стоимость квадратного метра была на 25% выше по сравнению с 2000 г. Кратный рост стоимости недвижимости зафиксирован в Ставропольском крае, Ингушетии и Магаданской области.
• Более чем вдвое сократился срок накопления среднестатистического гражданина на типовую квартиру.
  

Также на этой дистанции снижалось расслоение стоимости квадратного метра между дорогим и обычным жильем. В Циан отмечают, что помимо роста доходов граждан на эту статистику повлияло и то, что доля «серых» зарплат снижалась.

В кризисные периоды рынок недвижимости снижался, но затем неизбежно восстанавливался. Даже после мирового финансового кризиса восстановление заняло всего несколько лет.

ТОП10 городов России для инвестирования в квартиры

Десятка лучших выглядит примерно так:

• Москва – столица всегда идет на первом месте. Недвижимость здесь постоянно дорожает, население растет, что гарантирует стабильно высокий спрос и при продаже недвижимости, и при ее сдаче в аренду.
  
• Санкт-Петербург. Культурная столица РФ, привлекателен для туристов, может похвастать развитой инфраструктурой. Специфический климат не отпугивает желающих переехать в Петербург.
• Краснодар – крупный город на юге России, мягкий климат и быстро растущая экономика обеспечивают высокий спрос на жилье среди молодых семей и туристов. После Москвы и Санкт-Петербурга это один из самых быстрорастущих городов России.
• Казань – крупный город на Волге, для него характерны сильная экономика и быстрое развитие инфраструктуры. Цены на жилье доступнее по сравнению с Москвой и Петербургом.
• Нижний Новгород – крупный промышленный город с развитой инфраструктурой, высоким спросом на недвижимость и отличными показателями экономического развития.
• Сочи – курортный город на Черном море с высоким потоком туристов и развитой инфраструктурой. Инвестиции в недвижимость здесь могут быть выгодными в связи с высоким спросом на аренду квартир.
  
• Ростов-на-Дону – крупный город на юге России. В последние годы высокий спрос на жилье обеспечивается со стороны семей, переезжающих из соседней Украины. Не все из них готовы перебираться вглубь России, многие оседают в Ростове и близлежащих городах.
• Екатеринбург – крупный город на границе Европы и Азии. Отметим быстрое развитие инфраструктуры и сильную экономику.
• Уфа – крупный город с хорошими экономическими показателями и приемлемы климатом.
• Калининград – город на берегу Балтийского моря. Это анклав, соседство с Европой делает его чрезвычайно привлекательным для тех, кто планирует формально оставаться в России, но иметь возможность часто ездить в страны Европы.

Привлекательность всех указанных выше городов объясняется развитой экономикой, инфраструктурой, удачным расположением и адекватным климатом. Все эти факторы действуют в роли магнитов, буквально притягивая новых жителей.

Если выделить пятерку самых привлекательных регионов, то получим следующий список:

• Московская область. Популярность объясняется близостью столицы.
  
• Ленинградская область, во многом популярность объясняется Санкт-Петербургом, его роль – та же, что и у Москвы. Крупный город привлекает жителей из всей страны.
• Краснодарский край. В последние годы в Краснодарском крае происходит активное строительство новых жилых комплексов, что повышает спрос на жилье и делает его более дорогим. В 2021 году средняя цена квартиры в Краснодарском крае составила около $70 тыс.
• Татарстан. Этот регион на Волге является одним из самых экономически развитых в России и имеет множество крупных предприятий. Это приводит к высокому спросу на жилье в Татарстане, в 2021 году средняя цена квартиры составила около $50 тыс.
• Свердловская область. Регион неплохо развит, к тому же здесь расположен Екатеринбург – один из самых привлекательных городов России с точки зрения возможного переезда или поиска работы.

Это не значит, что инвестиции в покупку квартиры в других регионах РФ окажутся убыточными. Но перечисленные города/регионы обладают наибольшим потенциалом.

Покупка на стадии котлована

Это едва ли не самая популярная в прошлом схема покупки жилья для последующей перепродажи. Покупатель брал на себя дополнительные риски, приобретая квартиру на стадии котлована. После окончания строительства жилье дорожало в цене и его можно перепродавать.

Схему все еще можно реализовывать, правда, прежней доходности не будет. Но покупка на стадии строительства по-прежнему хороший вариант приобретения новой недвижимости по минимальной цене. Идеальный вариант для последующей сдачи в аренду.

Покупка под реновацию

Вложение средств в жилье, предназначенное под снос, может давать хорошую доходность. Правда, это вариант, доступный ограниченному количеству инвесторов. Так, в Москве в 2015 г. было порядка 4000 таких лотов, но к 2020 г. их количество сократилось до 700. Затем был всплеск, но общее количество квартир такого типа минимально по сравнению с объемами вторичного и первичного рынков.

Еще один фактор, влияющий на доходность – волна расселения, в которую попадает квартира:

• Первая волна (расселение до 2024 г.) – самый привлекательный и дорогой вариант.
• Вторая (2025-2028 гг.) дает примерно треть предложений.
• Третья (расселение в 2029-2032 гг.) дает максимальную долю квартир на рынке. Люди не хотят долго ждать и согласны продавать недвижимость по относительно адекватной цене. Если программа реновации продолжит работать, то при покупке в 2023-2024 гг. через 5-7 лет можно получить новую квартиру и продать ее. Купленное жилье не будет простаивать, его можно сдавать, компенсируя часть расходов.

В 2021 г. стоимость однокомнатной квартиры (Москва), входящей в первую очередь, составляла порядка 8,5-9,0 млн рублей. После расселения новое жилье, как правило, больше по площади на 15-20%, к тому же сам факт того, что квартира новая увеличивает ценник. Она будет оцениваться как минимум в 13-14 млн рублей, а то и выше. То есть за 3-5 лет ожидания доходность составит 50-70%.

Реновация удобна еще и тем, что ее участник может получить скидку на покупку дополнительной площади. То есть можно докупить квадратные метры.

Обычная покупка жилья

Самая распространенная схема, обычно все выглядит так:

• Покупается квартира.
• Она сдается в аренду.
• Из-за неизбежной амортизации периодически делается ремонт.
• При необходимости квартира продается.

Многие пользуются господдержкой, РФ запустила несколько подобных программ. На момент подготовки материала работает:

• Господдержка при оформлении ипотеки. Первый взнос должен быть от 15% стоимости жилья, ставка от 7,3%, в Москве, Санкт-Петербурге и Ленобласти на таких условиях можно получить до 12 млн рублей. В прочих регионах до 6 млн рублей.
• Семейная ипотека. Процент понижается до 5,3%, взнос от 15%, ограничения по размеру те же, что и в предыдущем пункте. Подойдет тем, у кого родился хотя бы один ребенок после 2018 г., также может использоваться семьями с детьми-инвалидами либо 2+ детьми, не достигшими 18-летнего возраста.
• Дальневосточная ипотека. Используется для стимулирования переезда граждан на Дальний Восток. Размер первого взноса не ниже 15%, ставка стартует с 1,5%. Правда, при таком сценарии нужно внимательно оценивать регион, не везде удастся быстро сдать квартиру в аренду.
• Ипотека для IT специалистов. Распространяется на тех, кто работает в компании с соответствующей аккредитацией от Минцифры РФ. Здесь первый взнос также 15%, но максимальный размер ипотеки составляет уже 18 млн рублей, и привязан к численности населения конкретного города.
• Возможна покупка жилья с использованием материнского капитала.

Желательно предусмотреть в договоре возможность передачи ипотечной квартиры в пользование третьим лицам.

Ипотека удобна тем, что квартиру можно сдавать и направлять арендные платежи на погашение кредита. Можно подобрать стоимость аренды и срок ипотеки так, чтобы аренда полностью покрывала ежемесячный платеж или даже превышала его.

Если цель покупки – сдача в аренду, то нужно учитывать тип помощи от государства. Например, при использовании материнского капитала юристы рекомендуют получить согласие органов опеки и попечительства. Есть и те, кто считает, что сдача такого жилья в аренду будет являться нецелевым использованием средств.

Инвестиции в квартиры за рубежом

Выбор конкретной страны делается с учетом и экономических, и политических факторов. Важна политическая стабильность, развитая экономика, возможны варианты вложений в страны с развитым туристическим бизнесом.

Несколько популярных вариантов:

• Испания. Страна важна в первую очередь с туристической точки зрения.
• Швейцария. Характеризуется развитой экономикой и туризмом, также здесь одна из самых низких ипотечных ставок. Доходность при вложениях в квартиры невысока – порядка 2-4% годовых.
• Чехия. Экономика не настолько развита как в Германии, но все же на неплохом уровне. Важен туризм.
• Австрия. Привлекает в первую очередь курортами, красивой архитектурой, богатой историей. Доходность на уровне Швейцарии.
• Италия. Отличный климат, страна привлекательна с точки зрения туризма.
• Франция. Одна из сильнейших экономик Европы, местная культура и достопримечательности привлекают миллионы туристов, что обеспечивает спрос на жилье.
  
• Хорватия. Те же причины – туризм, неплохой климат, экономика, курорты. Также важна близость к другим европейским столицам.
• Турция и ОАЭ. Обе страны выделяются одними из самых высоких темпов роста стоимости квадратного метра.
• Мальта. Правительство максимально содействует привлечению зарубежного капитала в жилую застройку. Для сдачи в аренду нужно покупать апартаменты в специальных SDA-комплексах.

Во многих странах при покупке недвижимости инвестор получает не только саму недвижимость, но и вид на жительство. ВНЖ можно считать приятным бонусом.

Можно выделить и страны дальнего зарубежья. Рынок США, Канады, Японии, Австралии довольно привлекателен, подкупает политическая стабильность, состояние местных экономик.

Юридические особенности инвестирования в зарубежную недвижимость

Покупка квартиры в аренду за рубежом неудобна тем, что придется учитывать законодательство двух стран. Единого стандарта не существует, в зависимости от страны отличается размер налога, условия и сама возможности сдачи объекта в аренду, дополнительные права собственника.

В общем случае при покупке зарубежной недвижимости нужно:

• Проверить не входит ли эта страна в категорию недружественных. Если входит, то есть смысл выбрать объект в другом регионе.
• Оценить требования этой страны к покупателю недвижимости.
• Выбрать тип объекта с учетом будущей сдачи в аренду. В той же Мальте для аренды нужно инвестировать в SDA-комплексы, недвижимость другого типа нельзя сдавать.
• Учесть налоговую нагрузку.
• Учесть дополнительные преимущества, которые дает покупка квартиры. Если есть 2 сопоставимых по стоимости и доходности варианта, но в одном дают ВНЖ, а в другом нет, то есть смысл купить квартиру, бонусом к которой получите и вид на жительство.

По сравнению с покупкой в России процедура на порядок сложнее.

Рекомендую прочитать также:

Инвестиции в Африку — есть ли перспективы у Черного континента?

  Африканский континент у многих ассоциируется с бедностью, отсталостью и отсутствием перспектив. Но времена меняются и африканские страны начинают выглядеть […]

Флиппинг

Этот термин означает инвестиции в квартиры, находящиеся не в лучшем состоянии. Инвестор покупает жилье в плохом состоянии, восстанавливает его и затем продает. Основное преимущество метода – покупка недвижимости из-за его плохого состояния.

Этот подход более распространен за рубежом, в СНГ также используется, но реже по сравнению со штатами, Канадой, Австралией и прочими зарубежными странами. Статистика показывает, что флипперы могут неплохо зарабатывать:

• CoreLogic сообщает, что в Австралии в 2020 г. один объект давал прибыль порядка $85000. В Новой Зеландии доходность чуть ниже – около $80000.
• Великобритания. По данным Rightmove, средняя прибыль от флиппинга недвижимости составляет £40000 на один объект.
• США. Согласно отчету ATTOM Data Solutions, в 2020 u/ средняя прибыль от флиппинга составила около $67000 на один объект. Калифорния сильно выбивается из общей картины, доходность выше.
• Канада. По данным Zoocasa, средняя прибыль от флиппинга в Канаде составила порядка $74000 по одному объекту.

Доходность сильно зависит от состояния рынка недвижимости в целом. Так, в 2013-2014 гг. премия продавцов отремонтированной недвижимости составляла до 40-50%. Но уже в 2015-2016 гг. она упала до 5-10%.

Способы инвестирования без покупки квартиры

Сдача квартиры в аренду – классический сценарий заработка на реальной недвижимости. Но зарабатывать на квартирах можно и без покупки недвижимости, эти методы подходят инвесторам, не обладающим капиталом в несколько миллионов рублей.

Доступны следующие варианты:

• REIT. Работают по той же схеме, что и обычные биржевые фонды, но в портфеле – объекты недвижимости различного назначения. Еще одна особенность REIT – обязанность распределять большую часть прибыли в качестве дивидендов. Нужно учитывать специализацию каждого REIT, если говорить о жилой недвижимости, то подойдут Equity Residential, AvalonBay Communities, Essex Property Trust, Mid-America Apartment Communities, Camden Property Trust, UDR Inc.
  
• ПИФы, облегчают инвестиции в многоквартирные дома и прочие типы жилой недвижимости. Стоимость пая может варьироваться в широком диапазоне, регулярно производятся выплаты на пай. Пример такого ПИФа – Фонд Жилая недвижимость 3, стратегия управляющего сводится к покупке жилья и его сдаче в аренду. Правда, рост стоимости пая не гарантирована, у этого ПИФа за период с 2016 г. по 2018 г. она упала на 25+%. Для российских инвесторов такие ПИФы – неплохой вариант, стоимость пая может быть даже ниже 1000 рублей.
  
• p2p платформы (краудфандинг) для инвестирования в жилую недвижимость. К числу таких площадок относятся LendInvest, Property Partner, CrowdProperty, Housers, EstateGuru. Застройщики либо собственники жилья размещают свои заявки на этих платформах, рядовые инвесторы знакомятся с проспектом, описывающим риски и доходность, затем финансируют проект. Площадка выполняет роль арбитра.
  

Простейший вариант инвестирования – покупка бумаг REIT. Акции покупаются так же, как и акции обычных компаний, нужен лишь счет у иностранного брокера и нужная сумма на нем.

Лучший иностранный брокер для граждан РФ и РБ

Регистрация

основано

2007

депозит

от $100

инвестиции

Акции, ПАММ, IPO, ДУ

кредитное плечо

до 1:20

bonus

до 2000$

demo

 

mobile

 

регулятор

CySEC, ESMA

9,9

 

 

Обзор Отзывы

Что учитывать при выборе квартиры для инвестирования

При выборе учитывается:

• Расположение. Важна транспортная инфраструктура, близость метро, наличие супермаркетов, ресторанов.
• Планы по развитию города. Приоритет отдается перспективным районам.
• Целевая аудитория. Если планируете сдавать паре с ребенком, то важно наличие детсада, школы поблизости.
• Особенность конкретного района. Если рядом есть пара крупных ВУЗов, то есть смысл купить 1-3 относительно дешевых квартир и попробовать сдавать их студентам. Не всех устраивает общежитие, а близость квартиры к ВУЗу станет решающим фактором при выборе.
• Тип аренды. Для долгосрочной аренды подойдут любые квартиры, в том числе и многокомнатные с дизайнерским ремонтом. Для посуточной нужно что-то попроще.
• Репутация района. Если в народе он считается, например, районом с плохой криминогенной обстановкой, то это сильно ударит по стоимости аренды. Придется демпинговать, чтобы привлечь жильцов.

Все перечисленное влияет и на стоимость жилья. Если квартира в идеальном состоянии, расположена в районе с хорошей инфраструктурой, район развит и в целом перспективен, то стоимость недвижимости будет на максимуме.

Рекомендую прочитать также:

Акции калийных компаний — ТОП-7

  Калийные удобрения играют ключевую роль в сельском хозяйстве, поддерживая мировое продовольствие. Калий является ключевым компонентом в производстве удобрений, которые […]

С какими рисками сталкиваются инвесторы

К основным рискам отнесем:

• Амортизацию. Это скорее не риск, а неизбежный процесс. Периодически придется тратить деньги на ремонт.
• Возможные форс-мажоры, например, соседи сверху залили вашу квартиру. Не факт, что удастся доказать чью-либо вину и взыскать хотя бы стоимость ремонта.
• Возможное неадекватное поведение жильцов. Не все относятся к чужому жилью так же, как к своему.
• Экономический кризис в стране. Это бьет по рынку труда, что сказывается и на стоимости жилья.
• Район города или город в целом может потерять привлекательность. Это особенно актуально для моногородов России.

Все это может сильно понизить доходность инвестиций в жилье и увеличить срок окупаемости инвестиций.

Заключение

В среднем инвестиции в квартиры способны давать 6-10% годовых на многолетней дистанции. После появления таких инструментов как REIT, ПИФы, p2p платформы это направление стало доступным даже для владельцев небольшого капитала. Паи отдельных ПИФов стоят порядка 1000 рублей, поэтому можно утверждать, что инвестиции в недвижимость доступны всем без исключения.

Реальная покупка квартиры – также неплохой вариант, но входной порог довольно высок. Даже при использовании ипотеки понадобится капитал как минимум в несколько миллионов рублей, если речь идет о городе миллионнике. Взамен получите практически вечный актив, он будет долго окупаться, но свою ценность не утратит.