Инвестиции в коммерческую недвижимость — руководство для инвестора

Инвестиции в коммерческую недвижимость - руководство для инвесторов

 

Вложение денег в недвижимость можно назвать одним из самых консервативных и стабильных вариантов инвестиций в России. С одной стороны мы имеем реальный объект, который стоит денег и который не может обесцениться, с другой – можно получать доход от сдачи в аренду. Большинство имеющих “лишние” квартиры людей предпочитают сдавать их, чтобы получать доход, а свободные деньги вкладывают в разные бизнес-проекты или на фондовом рынке. Но также популярными становятся инвестиции в коммерческую недвижимость – почти то же самое по принципу работы, но всё же имеющее отличия направление.

Из данной статьи Вы узнаете:

  1. Инвестиции в коммерческую недвижимость
  2. Виды коммерческой недвижимости
  3. Как инвестировать в коммерческую недвижимость?
  4. Преимущества и недостатки инвестиций в коммерческую недвижимость
  5. Заключение

 

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Вложение денег в коммерческую недвижимость – это инвестиции в объекты недвижимости, которая используется для коммерческой деятельности. Простыми словами, тот, кто арендует эту недвижимость, занимается бизнесом. Это может быть что угодно – от склада до высокотехнологичной научной лаборатории. Поскольку мы рассматриваем вложения, то о самом бизнесе речь не идёт. Мы рассчитываем на получение прибыли по одному из следующих направлений (или по обоим сразу):

  1. Доход от сдачи недвижимости в аренду
  2. Доход от разницы в стоимости после роста цены и продажи

 

Очевидно, что в случае с жильём сама цель аренды остаётся неизменной, может отличаться только качество, ремонт и так далее. В случае с инвестициями в коммерческую недвижимость всё обстоит по-другому. Например, кто-то ищет склад, который будет сделан с хорошей теплоизоляцией. Среди большого количества предложений человек будет искать именно такой вариант, так как он нужен для продуктового бизнеса. Или же это будет автомойка, для которой требуется хорошее водоснабжение и также водоотведение. То есть переменных очень много и всё неоднозначно.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

 

Отсюда следует простой выводориентироваться стоит на то, что самое ходовое, если только нам не досталось каким-либо образом технологически сложно оборудованное помещение. В этом случае придётся либо не использовать по-максимуму возможности и сдавать его как обычное, либо же ждать, когда найдётся соответствующий потребитель. Есть разные типы коммерческой недвижимости с разными особенностями и рентабельностью, которую иногда достаточно сложно посчитать, так как она зависит от многого. Далее мы рассмотрим эти виды и их особенности.

 

 

Виды коммерческой недвижимости

У инвестора достаточно большой выбор вариантов. Перед тем, как сделать выбор, нужно ознакомиться с предложениями на рынке по всем направлениям, может оказаться так, что хочется одно, а денег хватит только на другое. Тем не менее, коммерческая недвижимость приносит больший доход по сравнению с жилой. Итак, основные виды следующие:

  1. Офисная недвижимость. Наверное, каждый из нас понимает, что офисы бывают разными – от крохотной комнатушки до шикарного огромного помещения по типу квартиры. Так что выбирать есть из чего. Любопытно то, что это очень ликвидный рынок – у нас бизнесом пытается заниматься каждый второй, поэтому, не смотря на текучку арендаторов, практически любые офисные помещения можно сдать без проблем. Есть важное замечание – если денег много, то в этом случае лучше взять несколько помещений поменьше, а не одно большое.
    инвестиции в офисную недвижимость
    Дело в том, что их проще сдать, здесь всё так же, как и в случае с жилой недвижимостью – однушки уходят на ура, а вот четырёхкомнатную квартиру попробуй сдай за нормальные деньги. Требования арендаторов обычно невысокие, достаточно купить помещение с минимумом удобств и дальше всё обставить самостоятельно. Как показывает практика, даже косметический ремонт вполне можно сделать за разумные деньги (самому или посредством рабочих), зато стоимость при покупке будет меньше. В общем, один из самых ходовых вариантов вложения в коммерческую недвижимость в 2020 году.
  2. Складские помещения. Обычно это простые склады, привычный вид которых – большие ангары, просто старые здания, в которых сделана перепланировка и которые теперь используются по такому назначению. Однако, бывают разные виды – кирпичи можно хранить практически как угодно, а вот пиломатериалы требуют сухого помещения. Не самый лучший вариант, если только нет понимания, кому будем сдавать, так как производственная отрасль находится не в лучшем состоянии. Сейчас модно продавать семинары и бизнес-тренинги, а не заниматься реальным производством.
    инвестиции в складские помещения
  3. Индустриальная и промышленная коммерческая недвижимость. Типичный пример – цех, в котором есть подвод необходимых коммуникаций. Например, электричество 380 вольт, вода, усиленная вентиляция. Ещё менее ликвидно, чем предыдущий вариант. И по тем же самым причинам. То есть актуально только тогда, когда есть возможность получить такую недвижимость с большим дисконтом и потом терпеливо искать арендатора.
    инвестиции в индустриальную и промышленную коммерческую недвижимость
  4. Социальные объекты – спортивные залы, аптеки и так далее. Чтобы оборудовать спортзал, нужен минимум вложений(если не брать в расчёт инвентарь), аптеки бывают разного размера – от маленьких закутков до относительно больших помещений. Выбор большой, всё это востребовано.
    инвестиции в социальные объекты
  5. Торговые точки и оказание услуг. Пожалуй, это наиболее интересные варианты. Во-первых, сразу можно вспомнить разного рода забегаловки – шавермы и прочее. Они постоянно появляются то тут, то там. И для них требуются как раз небольшие помещения. Также и с парикмахерскими, салонами красоты и прочим. Это, кстати, лишний раз подтверждает тот факт, что небольшое коммерческое помещение гораздо привлекательнее большого. Маленькое всегда можно сдать, а вот большое – нет. Помимо перечисленного есть также совсем маленькие торговые точки, буквально по 10 квадратных метров.

 

 

Как инвестировать в коммерческую недвижимость?

Предположим, что у нас есть желание вложиться в коммерческую недвижимость, но мы не знаем, с чего начать. Для этого можно просто воспользоваться таким очевидным, но актуальным планом действий:

  1. Определяемся с суммой, которую готовы вкладывать. Это очень важно, так именно этот параметр сильнее всего сужает общее предложение на рынке. И нужно помнить, что это должен быть инвестиционный капитал, а не последнее собранное.
  2. Смотрим на виды недвижимости и выбираем наиболее интересные направления. Необязательно придерживаться лишь одного, можно наметить себе парочку и дальше уже смотреть на стоимость и состояние помещений.
  3. Знакомимся с тем, что предлагается на рынке. Сразу отметает слишком привлекательные варианты – как правило, там есть “подводные камни”. То есть инвестор, особенно, начинающий, просто потеряет время, общаясь с продавцом и осматривая помещение. Рынок сбалансирован и действительно хорошие предложения рассматриваются и изучаются крупными инвесторами, возможности быстро взять не получится, вероятность маленькая.
  4. Уделяем внимание такому важному аспекту, как удобство с точки зрения транспортной доступности. Для офисов это должны быть линии общественного транспорта, парковочные места. Для складских помещений всё немного попроще, но нужно следить за тем, как обстоит дело с подъездом к нему — дорога, наличие магистралей неподалёку.
  5. Оцениваем качество помещений и возможности поторговаться. Как мы уже отмечали – сделать ремонт можно за 100 000 рублей, а купить на 150 000 дешевле. Возможно, что и мелочь, но всё же. Бывает и наоборот – продаётся помещение уже полностью меблированное по такой же цене, как и пустые – это тоже интересный вариант и возможность сэкономить на покупке мебели.
  6. Оцениваем конечную стоимость и стоимость аренды такого помещения. Если хотим сдать быстро, то нужно держать планку на уровне среднего по рынку, не выше. Если хотим сдать очень быстро, то придётся цену понизить, достаточно на 5-10% от среднерыночной.

 

Всё, такая простая последовательность действий описывает весь, казалось бы, сложный процесс. На самом деле, ничего сложного, нужно лишь обладать суммой денег и начинать действовать.

 

Кстати, если денег не хватает, то можно действовать в рамках коллективных инвестиций в коммерческую недвижимостьнайти других желающих с деньгами. Это могут друзья, знакомые, родственники, коллеги. Оформляется всё на бумаге, то есть у каждого инвестора будет соответствующая его вложению доля в таком помещении. Прибыль, понятное дело, распределяется так же по пропорции в зависимости от доли.

 

Как инвестировать в коммерческую недвижимость

 

То же самое можно сказать и про инвестиции в коммерческую недвижимость за рубежом. Только в этом случае придётся исследовать рынок той страны и города, который интересует. И нужно обязательно обращать внимание на то, какие налоги придётся платить. Если в России это всего 13%, то в Европе ставки уже могут быть и в диапазоне 20-30%, а иногда и того больше. При этом везде есть свои тонкости, в том числе и с законодательством. Да и понятие хорошего дохода за рубежом совсем иное – рентабельность в 5% считается хорошей. Правда, связано это с низкой инфляцией и устойчивостью валюты, но всё же маловато. У нас окупаемость коммерческих помещений обычно составляет 8-9 лет с учётом всех расходов.

 

 

Преимущества и недостатки инвестиций в коммерческую недвижимость

У таких вложений есть плюсы и минусы, кому-то они могут показаться незначительными, а для других будут критичными. Идеального варианта получать высокую прибыль нет, всегда есть какие-то “но”. Начнём мы с преимуществ:

  1. Любые потрясения на финансовых рынках не оказывают сильного негативного эффекта. А, значит, что в худшем случае мы станем получать немного меньше дохода, а самому объекту ничего не угрожает. Помещение как было, так и остаётся, оно не может обесцениться.
  2. Купленное помещение является нашим, это закреплено в документах. Также, как и слиток золота – это физический объект, который принадлежит нам. Как и говорилось ранее, коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость подразумевают документальное подтверждение доли каждого инвестора.
  3. Мы можем прогнозировать свою прибыль. Изменения конъюнктуры рынка обычно незначительны, поэтому нет вероятности, что сегодня получаем 100 000 рублей от сдачи, а завтра будет 50 000.
  4. Довольно неплохой доход и, соответственно, рентабельность таких вложений. Коммерческая недвижимость окупается менее, чем за 10 лет, если грамотно подойти к выбору.

Преимущества и недостатки инвестиций в коммерческую недвижимость

 

Теперь перейдём к недостаткам инвестиций в коммерческую недвижимость, ведь они также могут сыграть свою роль при вложении средств:

  1. Крупный стартовый капитал для инвестиций. Скажем, начинается всё от 1 миллиона, да и то, это очень условно. Конечно, можно найти варианты и гораздо дешевле, но не факт, что они будут в адекватном состоянии и удастся их сдать.
  2. Быстро продать объект можно только с дисконтом. То есть капитал получается как бы подмороженным.
  3. Собственнику придётся следить за множеством вещей – чтобы водоснабжение было в порядке, всё работало и так далее. То есть это не забота арендатора.
  4. Доходность высокая, но не сравнимая с инвестициями на финансовых рынках.

 

Последний недостаток таковым можно и не считать, не каждый готов покупать акции Сбербанка. Вместе с этим, и акции показывают смешной доход по сравнению с потенциалом криптовалют. Так что однозначного ответа тут нет, каждый выбирает для себя сам приемлемый уровень риска и доходности.

 

 

Заключение

Подводя итог, можно сказать, что вложения в коммерческую недвижимость однозначно интереснее и выгоднее, чем в жилую. Вместе с этим просто сдать и забыть про неё не получится – от собственника потребуется следить за состоянием, оперативно решать проблемы, то есть быть всегда готовым к тому. Что потребуются действия. Это цена за увеличение рентабельности – в некоторых случаях в 1,5 и даже 2 раза, но всё зависит от подхода и иногда удачи. Если рядом проведут новый маршрут общественного транспорта, то это может увеличить стоимость, а если начнут крупную стройку – то уменьшить из-за шума.

Читайте также

4 thoughts on “Инвестиции в коммерческую недвижимость — руководство для инвестора

  1. Тут в комментариях пишут о том, что могут возникнуть трудности при получении арендной платы в наше время — время пандемии. Все верно, многие сейчас испытывают финансовые трудности. Но, договор никто не отменял и взыскать эти средства все равно получится, пусть и долго. Но я бы обратил внимание на то, что сейчас с учетом всех проблем, коммерческая недвижимость будет очень дешева в моменте и это надо использовать для инвестиций при наличии свободных средств. Именно в такие переломные моменты можно делать серьезный капитал.

  2. Здесь тоже риски имеются, вон, дали мораторий на арендные платежи из-за эпидемии, одному бизнесу помогают за счет другого. Если арендатор не будет платить, придется по арбитражам бегать, ещё арендатор может разориться.

  3. Ну вообще интересное мнение сложилось, что вкладывать в недвижимость это выгодно, но чувствую не долго это будет, потому что кризисы и шаткая экономика наших стран все съедает.. Тут уже выбор каждого

    1. Не согласен с вами , недвижимость всегда то дешевеет , то сново растёт в цене , а в длительной тенденции она всегда становится дороже , но это по-моему не самое главное , главное , что бы у вас она не простаивала а приносила доход , в крайнем случае , когда плохие времена , окупала сама себя , то есть плата арендатора не была меньше текущих расходов на содержание недвижимости , и тогда у вас никто и ничего не сьест.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *